今年以來，為應對“打新潮”“萬人搖”“二手房跳價”“法拍房升溫”等樓市“虛火”的蔓延，應接不暇的熱點城市樓市調控政策相繼落地。截至目前，多地陸續出臺的房地產調控措施已累計超過百次。從具體內容看，限購升級、增加用地供應、加強房貸管理、打擊市場亂象等成為關鍵詞。
接受《證券日報》記者采訪的多位專家認為，樓市調控的目的，就是為了實現“房住不炒”、讓房子回歸本身的居住功能。
調控持續升級降“虛火”
今年以來，多地樓市調控政策不僅層層加碼，其方向也由一線城市向二線、三線城市延伸。比如，4月5日，合肥市出臺深化住房限購的樓市新政。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示，限購是實施房地產長效機制中較為常用的交易限制措施，在房地產市場運行中起到“減速帶”作用，快速扭轉部分過熱地區的市場預期，有效抑制投機投資購房需求，同時又能起到保護首套剛需購房群體的作用。
具體來看，此次合肥市提出，暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房；同時，暫停向法人、非法人組織出售市區范圍內的新建商品住房和二手住房（經批準的人才公寓、重點招商引資項目除外）；另外，通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得市區范圍內商品住房的，均應當符合本市住房限購政策，并設置為競拍條件。
事實上，不只是合肥市，縱觀今年以來多個熱點城市出臺的樓市調控內容，加強住房限購，不僅被擺在更加突出的位置，而且限購的擴圍還與“限售”等措施互相搭配使用。
例如，對于今年屢屢占據樓市調控熱搜榜的杭州市來說，3月初發布的《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》在加強住房限購方面，規定參與本市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策；再比如，3月30日西安市發布《關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》中，進一步將限購人群的覆蓋面，延伸至新市民和剛需群體，與此同時，還配合延長限售時間。
許小樂認為，限購的覆蓋面擴圍，可以說是樓市調控深化完善的必然結果。即新房被限購后，場內帶有投資、投機性的資本就會開始涌入二手房、法拍房等之前樓市調控的空白區域，而限購類型從新房向二手房以及法拍房等的擴圍，無疑能堵住這部分的政策漏洞，以保持并促進房地產市場平穩健康發展的調控趨勢。
僅從樓市調控角度來說，事關限購從無小事，尤其是一些可能存在的限購松綁政策。
以3月24日南昌市發布的《促進全市房地產市場平穩健康發展的若干政策措施》為例，“推進大南昌都市圈居民購房同權進程”，改變“限房價、競地價”單一土地出讓方式等內容，就被看作是為限購松綁。據悉，該政策發布僅一天就被叫停。同時江西省政府約談了南昌市政府主要負責同志，責令南昌市立即糾正，消除負面影響，確保市場穩定。而住建部也已派出督導組赴南昌市現場督導。另據記者了解，住建部已將南昌市列入房地產市場監測重點城市名單，并加強對南昌市房地產市場的監督管理。
58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，針對需求側的限購政策是房地產調控的重要一環，一旦熱點城市的限購閘門放開，勢必將導致短期內實際購房數量的大比例提升，而市場的供不應求又將推動房價非理性上漲，從而快速影響房地產市場的平穩發展。
在張波看來，目前限購政策在一線、二線等熱點城市執行力度已屬偏緊，預計未來的限購政策更多會在“打補丁”層面進行落實，部分過熱的三線城市也可能進一步強化限購政策。總的來說，樓市限購政策的市場效果已經開始顯現。
土地供應開閘為樓市降溫
為有效緩解住房供需矛盾及為“高燒”樓市降溫，加大住宅用地的供應力度成為多地樓市調控政策的“座上賓”。
例如，為滿足居民剛需和改善型住房需求，穩定市場預期，3月30日，合肥市自然資源和規劃局公布《合肥市2021年度國有建設用地供應計劃（市本級）》顯示，今年合肥市區住宅用地計劃供應660公頃，其中居住用地供應計劃為600公頃，占計劃總量的22.78%；租賃住房用地（單列）供應計劃為60公頃。
3月31日，北京市發布今年的集中供地計劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。按照計劃，北京市將于3月份、7月份左右、11月份左右分三批次發布商品住宅用地出讓公告。其中，首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。
同日，蘇州市自然資源和規劃局發布的《蘇州市2021年度國有建設用地和住宅用地供應計劃》顯示，蘇州市區（含吳江）2021年度國有建設用地供應計劃總量為2231.7公頃，其中住宅用地供應計劃為615.2公頃，占計劃總量的27.6%（其中租賃住房用地55.9公頃，商品房用地460.8公頃，其他用地98.5頃）。
談及增加住房用地供應規模對樓市降溫的意義，中航證券首席經濟學家董忠云對《證券日報》記者表示，供給與需求決定價格，樓市調控要穩定房價，就要同步從供給與需求兩端著手，促進供需平衡。雖能通過階段性抑制需求來引導房價，但需求往往不會消失而只是延后集中釋放，屆時可能造成房價的快速拉升。因此，一方面需要通過貨幣政策與樓市調控的結合來限制投機性購房，突出房屋的居住屬性；另一方面，要積極增加土地供給，滿足合理的居住需求。只有供需兩端共同發力，才能促進樓市供需結構的持續改善。
據Wind數據顯示，2017年以來，我國100個大中城市供應土地規劃建筑面積逐年提升，對應到房價表現上，百城住宅價格指數同比漲幅顯著放緩，波動性也明顯減小。
貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者采訪時稱，首先，從總量上增加住宅用地供應進而增加新房市場供應量，旨在解決因供需不平衡帶來的房價上漲過快，以及引發的一系列市場不規范行為。
“近日，多地出臺調控政策，都在政策中明確提出增加年內土地市場供應量，此舉一方面緩解熱點城市土地市場供應不足的情況，減少因競價帶來的土地價格上漲；另一方面為新房市場儲備供應量，預計明年起新增供應量開始逐漸入市，將有利于緩解新房市場供需矛盾，從而穩定價格，為樓市降溫。”潘浩說。
他認為，集中供地政策的推出旨在“減少土地公開出讓過程中，關聯信息不充分帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規范問題，防止市場主體由于不掌握重要關聯信息帶來的競爭”，此舉重點在于穩定預期和減少競價帶來的市場熱度非理性上升，從而起到穩定地價和房價的作用。
在董忠云看來，首先，應進一步規范和優化土地出讓制度和相關程序，加強對土地用途的監管。其次，要繼續落實“人地掛鉤”政策，各地方政府應對本地人口結構、人員流動情況加強監測與預測，結合人口與產業發展情況，合理制定并及時調整土地供應規劃，減少土地閑置和浪費，提高土地利用率。
多地加強房貸管理
房住不炒要求下，涉房貸款嚴監管仍在繼續。繼北上廣深等一線城市之后，包括合肥、西安等地也發文加強房地產貸款管理。
4月5日，合肥市發布的《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》提出，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營貸、抵押貸流入房地產市場行為。嚴格落實房地產貸款集中度管理要求，法人金融機構房地產貸款和個人住房貸款占比不得超過人民銀行和銀保監會規定的上限。
