吳建斌直言，中國房地產市場遠沒有結束，當下確實很迷茫。迷茫主要是兩方面原因：一個原因是，要求企業降杠桿；另一方面，企業還要買地。買地方面，今年土地的價格漲了很多，很多地方的面粉貴過面包，稍微做的不好就會虧損，這種情況下確實很迷茫。杠桿降還是不降，投資投還是不投，對于中小房企來講的確是一個很關鍵的問題。
對于“三道紅線”，吳建斌認為，這是一個分水嶺。之前是野蠻發展，現在需要精細化的發展，原來是高速擴展，現在是問經營管理要效益，完全是不一樣的概念。
中國房地產市場走到今天是高速發展推動的結果，這個跟中國經濟高速成長的步伐是一致的。隨著土地紅利的消失、金融融資紅利的消失，很多方面要改變，也正好倒逼企業進步，把工作做得更細。如果能把負債率通過三年的努力降下來，三年以后大家還活著，那就是一個好樣的企業；如果三年以后沒了，這個世界跟你一點關系都沒有，一定要把這三年活出來，而且要活的越來越好，這個也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場在進步。
關于“集中供地”，吳建斌認為，這是在約束無序供應。“兩集中”供地，22個重點城市一年供地不超過2次或者3次，讓供地更加有序及透明，從這個角度來看是好事。
房企如何應對這樣的變化？吳建斌給出幾點看法：比如說作為財務人員來講，透明的市場，有計劃的市場反而好做事，資金可以很早做安排，平時也不需要浪費那么多錢，只要在這個點把資金集中好就可以了。
吳建斌說，集中供地的時間是確定的，給房企留出很多時間，可以找合作伙伴，抱團取暖，一家不行找兩家，這樣成功的機會更高。同時，房企可以把自己有效的資金集中起來，對哪一塊地特別感興趣，集中精力把這塊地拿下來，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，這樣中標的機會可能會更大一點。
在這個形勢之下，大家希望土地市場降溫，但并沒有降溫，土地價格上升的太快反而有很大的風險。當一塊土地算下來的凈利潤只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，寧可不做生意也不能做這樣的事情。很多公司覺著流量很重要，買的時候感覺拿了一塊地，但是買完之后可能是負擔。
對于當前形勢，吳建斌給出了投資、現金流管理和融資等方面的建議。投資方面，吳建斌建議，首先是要向流量快的城市傾斜。流量快的城市主要有兩個大區，一個是華南區，一個是華東區。
華南區即是粵港澳大灣區，華東區則最主要包括上海、杭州、南京一帶。流量向這兩個區域集中，正因如此，這兩個區域競爭異常激勵，除非不計代價、不計利潤，只要求打平，才能保持流量。如果有這樣的心態也是OK的，這就需要在過程中尋找機會，否則將來就是花錢買吆喝，最后是不掙錢的。
其次，擴充土地儲備的方式要加快調整，要多元化。原來大家都追求短平快的效果，招拍掛的地塊符合短平快的理念，但以后土地儲備的方式可能要轉向城市更新。
我們很多房子是20世紀七八十年代建的房子，現在很多人都不愿意住了，這樣的房子可能面臨拆除的問題，每個城市都有這樣的問題。所以城市更新在將來可能成為房企在市場獲得土地的方式，還是第一位的方式，產業勾地排第二位，第三個才是招拍掛，招拍掛已經是沒什么錢可以賺了。
第三點，順應供地節點安排，把有限的資金通過獨攬或者合作的方式把適合的土地拿下來，拿一塊是一塊，這反而給中小房地產企業提供了比較好的機會和選擇。
第四點，投資階段即制定好融資方案。房企要求團隊在買地的時候，必須有融資方案，便于得到財務的支持。沒融資方案的土地，難度會越來越大，哪一家企業都不敢這么做，幾塊地就把幾百億資金消耗掉，流動性就會有很大的問題，流動性出現問題，企業的發展就會出問題。
第五點，處理好機會主義與和長期主義的關系，從投資的源頭做起。住宅開發的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，才是關鍵。如果投資錯了或者投資踩點錯了，投資方式錯了或者投資理念錯了，會將整個公司進入被動的局面，所以房企首要的任務是把投資的體系，投資的理念，未來的發展建立好。
吳建斌還給出了有關現金流管理問題的建議，經營性現金流管理永遠是房地產最最核心的事情。過去，大家通過撬動杠桿進行發展，這樣的時代已經過去了，房地產行業要把經營現金流擺在第一位，這個問題解決不好房企會遇到很大的挑戰。
現在很多企業是這么做的，剛買地的時候盡可能用外面的資金，但要有融資方案；把低效能的資產盡可能賣掉，再一個有自己的經營辦公室，推動方方面面效益的提升；最后建立一個有彈性的資金制度，不要把錢用完。
未來的3-5年，“十四五”期間房地產政策還會是收緊的，因為要符合“三道紅線”，能度過困難就是有經營性現金流，如果沒有經營性現金流，未來幾年是很困難的。
融資方面，吳建斌表示，融資的工具永遠是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個階段不好，但大量的融資工具還是好用的，要知道怎么樣把融資工具用好。
以下演講全文：
中國房地產市場遠沒有結束，當下確實很迷茫
吳建斌
剛才有一個朋友問我，說現在房地產市場到底怎么搞，很迷茫，因為他負責投資的。為什么會迷茫呢？兩個原因：一個原因是，要求企業降杠桿；另一方面，企業還要買地。買地方面，今年土地的價格漲了很多，很多地方的面粉貴過面包，稍微做不好就會虧損，這種情況下確實很迷茫。杠桿降還是不降杠桿，投資投還是不投，對于中小房企來講的確是一個很關鍵的問題。我一直在這個行業里面，這樣的情況這么多年來一直都有遇到。怎么解決這個問題？我自己作為財務或者從戰略的角度來講，因為負責這方面的工作，談自己的一些想法，僅是個人得觀點，不代表公司的觀點。
房地產調控總思路沒變
國家對于房地產市場的調控總思路始終沒變，現在的“房住不炒”、“三穩”，以及銀行方面實行的“兩道紅線”，房地產公司實行的“三道紅線”，在當前的情況下，的確都是為了實現國家想推動的“房住不炒”、“三穩”，建立長效機制所采取的必要措施。這個措施還會持續，“十四五”期間，估計國家這方面的政策也不會有太大的改變。
上個周末，我在上海參加了一個論壇，也是講宏觀經濟。一位宏觀經濟專家講的很清楚，本來今年房地產市場不想采取更多的舉措，但是1月份房地產市場表現太好，特別是一線城市房地產出現跳升現象，中央不能不緊張，不能不警惕，所以又采取了一些具體的舉措。
在整體經濟環境、結構大調整的情況下，在政策層面政府給房地產市場做了很多的安排，但結果是房地產市場還在跳升，這確確實實是一個值得關注的問題。
“集中供地”是為約束無序供應
在這種情況下，土地市場，出現“兩集中”供地，22個重點城市一年供地不超過2次或者3次，實際上這是約束了無序供應，讓供地更加有序及透明，從這個角度來看是好事。
房企如何應對這樣的變化？我覺得可能有那么幾個小點，比如說作為財務人員來講，透明的市場，有計劃的市場反而好做事，資金可以很早做安排，平時也不需要浪費那么多錢，只要在這個點把資金集中好就可以了。
另外，在這個階段留出很多時間，可以給大家找合作伙伴，抱團取暖，一家不行找兩家，估計這樣成功的機會會更高，因為可以把自己有效的資金集中起來，對哪一塊地特別感興趣，集中精力把這塊地拿下來，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，這樣中標的機會可能會更大一點。
在這個形勢之下，房地產土地市場并沒有降溫，大家希望降溫，但是也沒有降溫，所以土地價格上升太快反而有很大的風險。當一塊土地算下來的凈利潤只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，寧可不做生意也不能做這樣的事情。很多公司覺著流量很重要，買的時候感覺拿了一塊地，但是買完之后可能是負擔。
房企獲取土地的第一途徑或變為城市更新
我們覺得土地市場目前的招拍掛只是一種途徑，還有其他更多的途徑，城市更新也是獲得土地最有效的方式之一。在粵港澳大灣區通過城市更新獲得土地，無論是政策法規還是其他方面已經非常清晰，而且對房地產企業是越來越有利。
其實未來獲取土地主要途徑有可能會調整一下順序，原來招拍掛第一位，現在可能城市更新排第一位。當獲取土地的方式調整之后，我們會突然感覺招拍掛這種低毛利的市場并不是我們中小房企要關注的。
房企回款的時間在拉長
銀行的“兩道紅線”會導致什么結果呢？我們會發現，由于按揭額度緊張而導致利率趨升。對于這個政策很多人都非常有感受，我們很多時候賣房子，買房人（貸款）的錢拿不到，可能要等，有的時候是等很長的時間，特別現在大家都在爭按揭的額度。對房地產銷售來講，資金會是一個比較大的挑戰，房子賣了，拿不到錢或者拿錢的速度比原來慢很多。
另外，我們獲得數據顯示，目前首套房貸款的年化利率約為5.26%，比去年增加了一點，增加的不多。第二套房的平均利率也漲了一點，環比上漲3bp（基點）。
所以房企怎么樣去獲得按揭，這就需要跟銀行建立很好的關系。同時城市位置的選擇很重要，可能一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會比較高，三四五線城市的機會會比較低，這是現在的一個現實。
另外我們也發現居民的杠桿率越來越高，一線城市可以達到96%的負債率，二線城市達到80%，三四五線城市達到48%，這說明家庭的杠桿率非常高了，對于房地產來說是一個警惕，再這么高下去房地產的市場到底朝哪一個方向走，大家都沒錢買或者買不起，或者擔心自己的負債率很高。
一線城市不是房子稀缺，是投資機會稀缺
目前，一線城市的房子比較稀缺，但這個稀缺不是真稀缺，有可能是投資的機會。在一線房地產市場投資房子，會有20%-30%的成長，因為它的基數大，動輒幾百萬的收入就到手了；所以在一線城市，房子投資的屬性可能更高一些，特別是對有錢和資金比較寬裕的家庭。
二線城市供求是飽和的，三四五線城市是供大于求的，也就出現三四五線城市或者地級市、縣級市的很多房子是空的，沒人買。
結合這些情況，房企怎么樣擴充土地儲備，怎么樣安排銷售，確確實實是一個很大的挑戰。
中小房企獲取資金的難度越來越大
另外是融資市場，剛才我已經提到了按揭受限，所以資金回流速度在放慢。另外開發貸的資金實際上是向大房地產商集中的。我們知道銀行對房企也劃分了三等，大房地產公司獲得開發貸資金（的時間）是比較正常的。
很多銀行已經沒有更多的增加新量的機會，所以把有限開發貸的資金都會集中在大房地產公司，中小房企拿資金的難度越來越大，特別是區域型房地產公司沒有跟銀行建立關系，想拿到更多的開發貸資金是很難的。
目前，房企的發債正常，借新還舊，成本也正常，證券化融資也正常，也就是說市場有些是難的，有些是正常的，負責融資的部門或者人士都要關注這個變化。
我最后得出一個這樣的總結論，調控的總基調沒有變，這個不是今天開始的，三年前就開始了，一直延續到現在，而且調控的力度在不斷加碼，加碼的目的是希望房地產不斷降溫或者保持平穩的過渡。到現在為止，這個目的好像沒到達到，說不定房地產政策還得加碼，這是第一個結論。房地產企業今天遇到的問題跟往年遇到的問題雖然不一樣，其實房地產這么多年每年都說難，有的時候很焦慮，每年都會這樣，但是正好倒逼我們房地產要向管理要效率。然后房地產的理念可能也會發生一些變化。
今天也有專家說房地產企業有可能要向制造業去學習，確確實實要向制造業學習，制造業可以把一件事情做到極致，可以節約每一分錢，房地產行業由于以前收入高、毛利高，浪費巨大，一個售樓處建不好就砸掉，裝修不好可以砸掉重來，包括信息化也是這樣，原來是粗放的，現在可能要精益化管理。
房地產今后發展的方向，從當前來看要控速度，我觀察下來很多房企的速度降下來了，平均5%-10%已經很了不起了。2021年跟2020年比起來，哪一家公司能有10%的增長是非常不容易的，但是降負債、高質量發展又是主旋律。所以在這種情況下倒逼我們房企真的要調整自己一些打法，適應市場的變化，否則的話，無論你是頭部企業還是中小型房企都會出現很嚴重的問題。
我們前面不是有幾家企業可能遇到一定的困難，這不是結束，這可能是剛開始，也可能未來幾年還有很多的企業都會這樣。
這是我對新政的解讀。在這種情況下，我有什么建議呢？這個建議完全是個人的，不存在專不專家，也不代表公司的意見。
投資方面的，首先可能要向流量快的城市傾斜。流量快的城市主要有兩個大區，一個是華南區，一個是華東區。
華南區即是粵港澳大灣區，華東區則最主要包括上海、杭州、南京一帶。流量向這兩個區域集中，正因如此，這兩個區域競爭異常激勵，除非不計代價、不計利潤，只要求打平，才能保持流量。如果有這樣的心態也是OK的，這就需要在過程中尋找機會，否則將來就是花錢買吆喝，最后是不掙錢的。
其次，擴充土地儲備的方式要加快調整，要多元化。原來大家都追求短平快的效果，招拍掛的地塊符合短平快的理念，但以后土地儲備的方式可能要轉向城市更新。
我們很多房子是70、80年代建的房子，現在很多人都不愿意住了，這樣的房子可能面臨拆的問題，每個城市都有這樣的問題。所以城市更新在將來可能成為房企在市場獲得土地的方式，還是第一位的方式，產業勾地排第二位，第三個才是招拍掛，招拍掛已經是沒什么錢可以賺了。
第三點，順應供地節點安排，把有限的資金通過獨攬或者合作的方式把適合的土地拿下來，拿一塊是一塊，這反而給中小房地產企業提供了比較好的機會和選擇。
第四點，投資階段即制定好融資方案。房企要求團隊在買地的時，必須有融資方案，便于財務可能會支持。沒融資方案的土地，難度會越來越大，哪一家企業都不敢這么做，幾塊地就把幾百億資金消耗掉，流動性就會很大的問題，流動性出現問題企業的發展就會出問題。
第五點，處理好機會主義與和長期主義的關系，從投資的源頭做起。住宅開發的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，才是關鍵。如果投資錯了或者投資踩點錯了，投資方式錯了或者投資理念錯了，會將整個公司進入被動的局面，所以房企首要的任務是把投資的體系，投資的理念，未來的發展要建立好。
當下需要解決的還有現金流管理問題，經營性現金流管理永遠是房地產最最核心的事情。過去，大家通過撬動杠桿進行發展，這樣的時代已經過去了，房地產行業要把經營現金流擺在第一位，這個問題解決不好房企會遇到很大的挑戰。
現在很多企業是這么做的，剛買地的時候盡可能用外面的資金，但要有融資方案；把低效能的資產盡可能賣掉，再一個有自己的經營辦公室，推動方方面面效益的提升；最后建立一個有彈性的資金制度，不要把錢用完。
未來的3-5年，“十四五”期間房地產政策還會是收緊的，因為要符合“三道紅線”的紅線，能渡過困難就是經營性現金流，如果沒有經營性現金流，未來幾年是很困難的。
再一個是融資方面，融資的工具永遠是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個階段不好，但大量的融資工具還是好用的，要知道怎么樣把融資工具用好。
我做了一個統計，傳統融資跟標準化融資仍然是我們主力，這一塊占了60%，供應鏈融資，信用融資應為補充。非銀方面的融資可以用，但時間不能太長，因為它成本太高了，6個月就了不起了，你要用一年兩年非銀的資金那死定了。境外融資、發債私募的融資仍然是好用的。所以融資方面有很多的工具要去選，33個工具，這個不能用，用另外一個，總之要做到最佳的選擇。
對于“三道紅線”，這是一個分水嶺：之前是野蠻發展，現在需要精細化的發展，原來是高速擴展推動，現在是問經營管理要效益，完全是不一樣的概念。
中國房地產市場走到今天是高速發展推動的結果，這個跟中國經濟高速成長的步伐是一致的。隨著土地紅利的消失、金融融資紅利的消失，很多方面要改變，也正好倒逼企業進步，把工作做的更細。如果能把負債率通過三年的努力降下來，三年以后大家還活著，那就是一個好樣的企業；如果三年以后沒了，這個世界跟你一點關系都沒有，一定要把這三年活出來，而且要活的越來越好，這個也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場在進步。
在這種情況下，企業應該好好順應時代的發展，順應國家的政策，作出有效的調整。“三道紅線”初衷是讓高負債率的企業降負債，不能高于70%，70%其實已經都高了，你看香港哪一家房企負債率到達了70%。
所以三道紅線只是第一步，繼續降負債率，高質量的發展，這樣堅持下來房地產企業才有未來，房地產市場才是一個比較健康的房地產市場，這個對國家或者對金融市場都是很大的支持。
