憑借著資產(chǎn)注入，殼公司三盛控股（02183.HK）正在變成一家名副其實(shí)的地產(chǎn)公司，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)和利潤的大躍進(jìn)。3月19日晚間，三盛控股發(fā)布2020年年度業(yè)績(jī)公告，2020年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額241.28億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積195.34萬平方米。
土地儲(chǔ)備方面，2020年全年，三盛控股共收購或計(jì)劃收購30個(gè)物業(yè)項(xiàng)目及土地的權(quán)益，總規(guī)劃面積525.87萬平方米，權(quán)益規(guī)劃面積約352.88萬平方米，權(quán)益占比67.10%。
截至2020年底，三盛控股擁有52個(gè)項(xiàng)目，總代價(jià)為196.22億元，權(quán)益代價(jià)為114.25億元；合計(jì)土地儲(chǔ)備的占地面積為335萬平方米，總規(guī)劃面積為956.68萬平方米，權(quán)益規(guī)劃面積為666.99萬平方米，權(quán)益占比69.72%。
截至2020年底，三盛控股總負(fù)債為504.16億元，非流動(dòng)負(fù)債為165.05億元，三盛控股流動(dòng)負(fù)債為339.11億元，后者占公司總負(fù)債的67.26%。其中，合約負(fù)債為202.05億元。
截至2020年底，三盛控股資產(chǎn)負(fù)債率為89.1%，較2019年同期的93.5%下降4.4個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款及合約負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債比率約為53.4%，較2019年同期的51.9%上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。
截至2020年底，三盛控股的銀行貸款及其他借款合共約165.34億元，應(yīng)付債券約為13.91億元。在公司銀行貸款及其他借款以及應(yīng)付債券總額中，一年內(nèi)到期的借款約為41.88億元，一年后到期的借款約為137.39億元。
三盛控股在業(yè)績(jī)公告中介紹，2020年多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策出臺(tái)，其中“三條紅線”及監(jiān)管銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度等管理制度為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定程度的影響。
三盛控股稱，公司將通過制定政策，盡量降低政策的負(fù)面影響。在流動(dòng)性管理方面，公司將會(huì)不斷提高資金管理的精細(xì)度，開源節(jié)流，確保資金安全頭寸，有序新增投資，應(yīng)對(duì)行業(yè)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于負(fù)債，三盛控股表示，隨著公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售回款大幅增加，公司會(huì)償還成本較高和賬期較短負(fù)債，以控制債務(wù)規(guī)模，及時(shí)減小短期債務(wù)帶來的剛兌風(fēng)險(xiǎn)。
三盛控股透露，隨著2019年和2020年進(jìn)行的三次注資，預(yù)計(jì)公司業(yè)績(jī)將得到明顯提升，負(fù)債率預(yù)計(jì)會(huì)得到顯著改善。對(duì)于三道紅線，三盛控股介紹，公司將通過擴(kuò)大上市公司凈資產(chǎn)、增加該集團(tuán)在手現(xiàn)金、有效控制負(fù)債規(guī)模、延長債務(wù)期限，讓三個(gè)監(jiān)管財(cái)務(wù)指標(biāo)符合監(jiān)管紅線要求，降低融資監(jiān)管的負(fù)面影響。
利潤方面，2020年，三盛控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入87.79億元，同比增加275.49%；實(shí)現(xiàn)毛利24.98億元，同比增加182.76%；毛利率為28.5%，較2019年同期的37.8%下降9.3個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤8.51億元，凈利潤率為9.69%；歸屬公司股東的凈利潤為8.09億元。
此前三盛控股發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)增公告顯示，公司利潤增加主要是由于收購事項(xiàng)完成后，目標(biāo)公司的貢獻(xiàn)，以及年內(nèi)交付的物業(yè)銷售面積同比增加。
上述收購是指林榮濱向三盛控股的第三次注資。2017年4月，林榮濱通過全資擁有的Mega Regal Limited收購利福地產(chǎn)，此后更名為三盛控股，并進(jìn)行注資。2020年8月14日，三盛控股通過全資子公司向Mega Regal有條件收購盛途集團(tuán)有限公司全部股權(quán)。該筆交易于2020年11月24日完成。
盛途集團(tuán)的業(yè)務(wù)為在國內(nèi)從事物業(yè)開發(fā)，至2020年3月31日，目標(biāo)物業(yè)市值約為10.02億元。盛途集團(tuán)的主要資產(chǎn)是通過持股95%的福州伯盛投資有限公司控制著9個(gè)項(xiàng)目公司，包括，位于福建省福州市的2個(gè)商業(yè)綜合體一個(gè)商住綜合體，及位于福建省泉州市的商住綜合體，位于江蘇省徐州市的商住地塊，位于江蘇省揚(yáng)州市的綜合社區(qū)項(xiàng)目，山東省青島市的住宅項(xiàng)目，福建省莆田市的住宅項(xiàng)目。
該筆交易的代價(jià)為3.39億港元，三盛控股按每股6.8港元的發(fā)行價(jià)以發(fā)行及配發(fā)4980萬股新股的方式支付。代價(jià)股份相當(dāng)于三盛控股公告日期已發(fā)行股本的11.29%，是三盛控股擴(kuò)大后股本的10.14%。該交易完成后，Mega Regal將擁有三盛控股擴(kuò)大后總股本的74.99%。
此外，三盛控股旗下三盛置業(yè)同意向福州伯盛提供資金支持，包括向福州伯盛提供6.5億元的免息貸款，福州伯盛需要提供相應(yīng)的質(zhì)押物業(yè)及股份質(zhì)押，至2020年3月31日，質(zhì)押物的市值約為10.28億元；三盛置業(yè)還需提供無抵押貸款。
三盛控股在公告里介紹，自林榮濱入主，公司的物業(yè)總占地面積由3.10萬平方米擴(kuò)大至2019年底的約142.58萬平方米，其中101.08萬平方米為直接向獨(dú)立第三方或以招標(biāo)、拍賣及掛牌（招拍掛）方式收購而來。
截至3月22日發(fā)稿，三盛控股報(bào)4.65港元，漲幅7.39%。
