3月15日，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《<關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知>政策解答》，針對東莞市樓市新政中涉及的住房限購政策、差別化住房信貸政策調(diào)整后一些執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問題，進(jìn)行解答。
2月27日，東莞市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（簡稱“新政”），調(diào)整限購年限、差別化住房信貸等政策。
新政限購政策界定標(biāo)準(zhǔn)
新政調(diào)整了商品住房限購年限：一是對非戶籍居民家庭購買第二套商品住房的連續(xù)繳納社保年限要求由兩年延長到三年；二是對離婚購房、新入戶購房、企業(yè)購房等情形分別明確了要求。新政旨在抑制投資投機型購房行為，堵塞炒房漏洞。
一、新政后，非東莞市戶籍居民家庭購房條件是什么？
非東莞市戶籍居民家庭在東莞市購買第一套商品住房（新建商品住房或二手商品住房，下同），須在購房之日前兩年內(nèi)在東莞市逐月連續(xù)繳納社保滿一年；在東莞市購買第二套商品住房，須在購房之日前四年內(nèi)在東莞市逐月連續(xù)繳納社保滿三年。
二、新政前已經(jīng)支付了定金購買第二套商品住房，還沒辦理網(wǎng)簽或過戶手續(xù)的非東莞市戶籍購房人，是否需要滿足“須在購房之日前四年內(nèi)在東莞市逐月連續(xù)繳納社保滿三年”的條件才能網(wǎng)簽或過戶？
新政前，已簽訂了商品房認(rèn)購書（房地產(chǎn)買賣居間合同或房地產(chǎn)買賣合同），向開發(fā)企業(yè)（賣方）交付了定金或部分購房款（不含現(xiàn)金支付），繳納社保年限已符合“購房之日前三年內(nèi)在東莞市逐月連續(xù)繳納社保滿兩年”的要求，購房資格認(rèn)定按新政前的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，可正常辦理網(wǎng)簽或過戶手續(xù)。不符合上述要求的，按新政規(guī)定執(zhí)行，即在購房之日前四年內(nèi)在東莞市逐月連續(xù)繳納社保滿三年。
在途交易需8月31日前完成交易
三、如何認(rèn)定新政前的在途交易有效？
需同時滿足以下條件：
一是買方在簽訂商品房認(rèn)購書或房地產(chǎn)買賣居間合同或房地產(chǎn)買賣合同時，需滿足新政前的購房資格條件。
二是買方支付定金或部分購房款的電子交易憑證顯示的資金交易時間是在新政前。
三是二手住房交易須符合東莞市限轉(zhuǎn)讓（限售）條件。對于進(jìn)行交易時房源不符合相關(guān)限轉(zhuǎn)讓條件的，不予認(rèn)定為新政前在途交易。
四、新政前在途交易已取得住房限購查詢證明的，對其辦理網(wǎng)簽或過戶手續(xù)有無具體時限要求？
經(jīng)認(rèn)定為新政前在途交易的，允許其在2021年8月31日前繼續(xù)簽訂《商品房買賣合同》《房地產(chǎn)買賣合同》及辦理過戶手續(xù)。
五、對繳納和收取定金、部分購房款的人（企業(yè)）有什么具體規(guī)定？
原則上按照2020年9月3日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實商品住房限購、限轉(zhuǎn)讓政策的通知》（東建〔2020〕8號）有關(guān)規(guī)定來認(rèn)定。
新政前利益夫妻仍執(zhí)行原政策
六、“夫妻離異的，任何一方自離異之日起兩年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算”具體如何認(rèn)定？
夫妻離異的，任何一方自離異之日起兩年內(nèi)購買商品住房的，按離異當(dāng)日（以《離婚證》登記時間或法院判決書生效時間為準(zhǔn)）原家庭擁有的住房總套數(shù)計算。即夫妻在2021年2月27日或之后離異的，任何一方自離異之日起兩年內(nèi)購買商品住房時，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。夫妻在2021年2月27日之前離異的，按原政策執(zhí)行。
七、“新入戶居民家庭購買第一套新建商品住房的，須在東莞市落戶滿半年且在購房前兩年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿半年。”“新入戶”及“第一套商品住房”如何理解？
（一）新政中的“新入戶”是指戶口本登記入戶時間為2021年2月27日或之后。在2021年2月27日前入戶的，按原政策執(zhí)行。
（二）“第一套新建商品住房”是指2021年2月27日起入戶東莞市后購買的第一套新建商品住房。具體分以下三種情形：1. 在東莞市入戶前其家庭在東莞市沒有商品住房的，2021年2月27日起入戶東莞市后購買的第一套住房為新建商品住房，需符合“須在東莞市落戶滿半年且在購房前兩年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿半年”（“雙半年”）的要求；如購買的第一套商品住房為二手住房，則不受“雙半年”限制。2.在東莞市入戶前其家庭在東莞市擁有一套商品住房的，2021年2月27日起入戶東莞市后購買的第一套住房為新建商品住房的，也需符合“雙半年”的要求。3.新政后入戶東莞市時其家庭在東莞市擁有2套或以上商品住房的，暫停向其銷售新建商品住房。
八、企業(yè)在新政前認(rèn)購了商品住房，但企業(yè)注冊未滿2年，新政后企業(yè)能否繼續(xù)完成交易？
2021年2月27日前企業(yè)已認(rèn)購商品住房，并且簽訂了《商品房買賣合同》《房地產(chǎn)買賣合同》的，按原政策執(zhí)行，可繼續(xù)完成交易。
新政后，個體工商戶名下的商品住房通過辦理不動產(chǎn)變更登記業(yè)務(wù)登記到個人名下的，按變更后的不動產(chǎn)權(quán)證登記日期滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓（含贈與）。
九、接收配建“安居房”“人才房”等物業(yè)的企業(yè)機構(gòu)是否需滿足“經(jīng)市場監(jiān)督管理機關(guān)核準(zhǔn)登記注冊滿兩年”的條件？
按照土地出讓公告及建設(shè)移交監(jiān)管協(xié)議等文件約定，作為政府指定接收單位接收配建“安居房”“人才房”等物業(yè)的企業(yè)機構(gòu)，可不受“經(jīng)市場監(jiān)督管理機關(guān)核準(zhǔn)登記注冊滿兩年”的限制。
新政前簽認(rèn)購協(xié)議的執(zhí)行原房貸政策
十、新政對東莞市差別化住房信貸政策做了部分調(diào)整，具體如何銜接？
對于2021年2月27日前買賣雙方已經(jīng)簽署書面認(rèn)購協(xié)議，且購房人支付了定金或者部分房款（不含現(xiàn)金支付）并能提供相應(yīng)銀行、支付寶、微信等轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可以視為事實上的購房合同關(guān)系已成立，并執(zhí)行原差別化住房信貸政策。
十一、居民家庭在東莞市無住房，但在外市有住房且住房貸款未結(jié)清，在東莞市購房可以貸款嗎？
征信記錄可以查詢居民家庭在全國范圍內(nèi)的住房貸款記錄。如居民家庭有未結(jié)清的住房貸款記錄且東莞市無住房：若是有1套住房貸款記錄未結(jié)清的，在東莞市購買普通住房首付比例不得低于50%，購買非普通住房首付比例不得低于60%；如有2套住房貸款記錄未結(jié)清的，在東莞市購房暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
十二、居民家庭在外地有一筆已結(jié)清的住房貸款，在東莞市有1套住房且住房貸款未結(jié)清，在東莞市購房能否申請貸款？首付要幾成？
居民家庭在外地有一筆已結(jié)清的住房貸款，在東莞市有1套住房且住房貸款未結(jié)清，如能提供該外地住房屬地相關(guān)部門出具的查冊證明，證明該外地住房已不在居民家庭名下的，則在東莞市購買普通住房首付比例不得低于50%，購買非普通住房首付比例不得低于60%。若無法證明外地住房不在該居民家庭名下，則在東莞市購房暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
十三、居民家庭在外市有1套全款購買的商品住房，無貸款記錄，想在東莞市購房，首付要幾成？
居民家庭名下在東莞市無住房且無住房貸款記錄（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款，下同）的，在東莞市購買普通住房首付款比例不低于30%，購買非普通住房首付款比例不低于40%。
十四、夫妻離異前一方已按揭購買兩套住房，另一方名下無房。離異后，婚前無房的一方能否認(rèn)定為無房且無貸款記錄？
夫妻在新政后離異的，任何一方自離異之日起兩年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，同樣其貸款記錄也按離異前家庭總套數(shù)計算。
十五、購買商品住房申請辦理住房貸款的，東莞市差別化住房信貸政策由哪個部門審核？
分兩種情況：
（一）購買商品住房申請辦理住房公積金個人住房貸款的，由東莞市住房公積金管理中心根據(jù)東莞市住房公積金貸款相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行審核；
（二）商品住房申請辦理住房商業(yè)貸款的，由購房人申請貸款的商業(yè)銀行根據(jù)差別化住房信貸政策相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核。
