超預期下調!5月20日，最新一期LPR(貸款時長報價利率)報價出爐：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。正如市場預期，LPR利率調降了，但超出意料在外的是，這次單獨下調了5年期以上LPR利率，且下調幅度達15個基點。

作為房貸定價的錨，對于購房者而言，在加點基數不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調將減少房貸支出。接受第一財經采訪的業內人士認為，一方面，這意味著支持剛需住房需求金融政策力度有所加大;另一方面，隨著5年期以上LPR的調整，存量按揭房貸成本也下調，有助于減輕存量購房者按揭還款負擔，提振消費需求。

從更廣泛的層面看，LPR的下調不僅對房市有影響，也將影響各行各業，惠及更多主體。作為中長期貸款定價的參考，5年期以上LPR降低有助于促進中長期貸款企穩回升，提振企業融資需求。

房貸利率有望再下調

近日來，樓市頻頻迎來好消息。5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，稱對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。按照當時5年期以上LPR報價計算，房貸利率最低可至4.4%。

而在此前，國內房貸利率執行標準一直按照央行在2019年8月出臺的相應規定實施，即首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR率加60個基點。

5月20日，5年期以上LPR利率大幅調降，這意味這購房者的房貸有望再度降低。一方面，對于新增購房者來說，在前期基礎上，房貸利率最低可降至4.25%;另一方面，對于存量房貸而言，利率調整的具體時間要看貸款重定價日，如果重定價日為5月20日之后的日期，那么則可執行新的利率。

舉例來看，以100萬貸款本金、30年等額本息的償還方式的案例進行計算。若不考慮央行房貸利率下限下調的政策，此時，若房貸利率從4.6%下調為4.45%，那么月供額將從5126元變為5037元，減少了89元，一年減少1068元，合計減少約3.2萬元。

若考慮央行房貸利率下限下調的政策，此時，疊加LPR下調15個基點和銀行下調20個基點的雙重因素，實際房貸利率就可以變為4.25%。根據房貸利率從4.6%下調為4.25%，其月供額將從5126元變為4919元，減少了207元，一年減少2484元，合計減少約7.45萬元。

不過，還需注意的是，按照國內房貸利率的區域特點，最終各地方銀行機構是否落地實施還存在不確定性。而且在實際情況中，第一財經記者了解到，不同銀行也會根據貸款人的資質、當時外部環境等對加點基數做出不同調整。

央行此前也表示，在全國統一的貸款利率下限基礎上，央行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

但對于銀行來說，相比其他資產，住房按揭貸款仍屬于優質資產，存在加大投放的動力。民生銀行首席研究員溫彬分析稱，4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，反映出居民的購房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，總體上會降低購房成本，有助于滿足居民的合理購房需求和促進消費。

光大銀行宏觀分析師周茂華也對記者表示，5年期以上LPR報價利率下調，直接利好制造業與房地產，市場信心逐步回暖，年內房地產與制造業復蘇加快將帶動國內消費和投資反彈，內需動能有望穩步恢復。

LPR緣何非對稱降息

事實上，市場對于本次5年期以上LPR大幅下調較為意外。LPR由兩部分組成，即公開市場操作利率與加點，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利(MLF)利率。一般而言，MLF如果未變，LPR難以變動。而本月5年期以上LPR調降，為2019年LPR新機制以來第一次。

“著眼于激發市場主體信貸需求，穩住樓市運行，當前推動企業和居民貸款利率下降的迫切性很高。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，更為重要的是，受貨幣政策邊際向寬推動，這段時間以銀行同業存單收益率為代表的市場利率大幅下行，加上近期監管層在著力降低銀行存款成本，因此報價行下調LPR報價的動力明顯增強，最終帶動5月5年期LPR報價打破常規下調。

而之所以5年期LPR報價下調15個基點，而1年期LPR報價保持不動，在業內人士看來，這可能源于當前企業貸款利率已處于改革開放四十年多年以來的最低點，而居民房貸利率仍然處于較高水平;而且，年初以來盡管房地產金融環境在持續回暖，但受疫情及行業本身運行規律等因素影響，樓市下滑勢頭仍在延續，對宏觀經濟的拖累效應正在加大。

其中，1~4月房地產投資增速由正轉負，社會消費品零售總額中的涉房消費持續處于負增長狀態。由此，繼5月15日央行宣布下調首套房房貸利率下限20個基點后，5月主要針對居民房貸的5年期LPR報價也下調15個基點，表明當前政策面對樓市的定向降息正在加碼，意在遏制房地產下滑勢頭。

周茂華也對記者表示，本次單獨調降5年期LPR利率，且幅度超預期，主要是三方面原因：一是，近幾個月實體經濟中長期貸款需求偏弱，引導金融機構降低中長期貸款利率成本，提振實體經濟融資需求;二是，近幾個月國內房地產復蘇不理想，5年期報價利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進房地產平穩運行;三是，此前央行穩增長政策靠前發力，降準，央行結存利潤依法上繳，專項再貸款，優化存款利率等，為銀行提供長期限、低成本資金，為銀行金融機構降低中長期貸款利率成本營造良好條件。

未來仍有調降空間

除了有利于房貸下降外，作為中長期貸款定價的參考，5年期以上LPR的下調也有助于提振企業融資需求。4月企業部門票據融資加快增長，而中長期貸款增長乏力，反映出融資需求不足。而隨著利率調降，將降低中長期融資成本，有助于幫助企業盡快扭轉預期、提振信心，加快完成復工復產，從而促進經濟運行在合理區間。

復旦大學金融研究院兼職研究員、招聯金融首席研究員董希淼也對記者表示，當前，1年期LPR已經較低(1年期MLF操作利率為2.85%，點差85個基點)，下降空間本已不大;而降低5年期以上LPR，可推動降低企業中長期貸款利率，提振企業恢復生產、擴大投資的意愿和能力，從一季度和4月金融數據看，企業中長期貸款增速緩慢是較為突出的問題;同時，推動降低居民住房貸款負擔。

而在此次LPR調整后，展望未來，多數市場觀點認為，LPR仍有下調空間。王青分析，2021年四季度以來市場對美聯儲政策收緊預期已較為充分，美聯儲也先后啟動加息和減碼購債，但這并未影響國內央行去年12月和今年4月兩度降準及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些時候降準降息持續落地，LPR報價還會有一定幅度的下調空間。這也將帶動企業貸款利率和居民房貸利率更大幅度下降。

溫彬也表示，當前全球通脹高位波動，主要經濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復雜多變。下一階段，預計貨幣政策將繼續發揮總量和結構雙重功能，加大力度為困難行業、企業和人群紓困，促進經濟加快企穩回升，運行在合理區間。

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