全球性商業地產服務和投資公司世邦魏理仕12日在滬發布的《2021年上海房地產市場回顧及2022年展望》顯示，2021年上海寫字樓凈吸納量創歷史新高，租金止跌回升。其中，商務園區寫字樓創新科技類企業需求持續旺盛，凈吸納量創6年新高再破百萬，租金漲勢穩定。
2021年上海寫字樓市場共錄得17個新項目入市，總計107.1萬平方米，為去年交付體量的1.6倍，其中六成布局新興商務區。“十四五”是邁入產業數字化轉型關鍵階段的元年，上海凈吸納量創下歷史新高，達129.8萬平方米。值得一提的是，第四季度上海核心區位成熟商務氛圍和租金合理化驅動下，已然出現“再中心化”區位升級趕超“去中心化”的態勢，核心商務區凈吸納量加速提升，較第三季度增加5%，南京西路和淮海中路帶動明顯。
上海以強勁勢頭迎接數字經濟時代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數據及金融科技等細分類別主導的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位;其次，伴隨浦東“引領區”政策的出臺，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業升級擴租明顯，70%選址浦東。而資本推動、消費回流和代際更迭疊加效應之下，互聯網+屬性的快消及奢侈品為代表的消費品制造業，與“專精特新”相關的生物醫藥企業擴張愈加活躍，外資需求錄得顯著回升。此外，律所為首的專業服務和第三方辦公服務運營商年內亦持續穩健布局。
2021年上海商務園區寫字樓市場共錄得14個新增供應交付，共計85.9萬平方米，TMT行業的租賃需求以43%穩居第一，其中作為主力需求的游戲類企業在行業聚集性強的漕河涇大量搬遷、擴租及新設總部;電商相關企業選擇在市北及臨空完成升級置換;互聯網、通訊類租戶也錄得一定面積成交。生物醫藥以23%的占比位列第二，其中張江板塊承接了過半的成交面積，政策導向效果顯著，產業集聚效應進一步加強;得益于生物醫藥特色商務園區的交付，浦江板塊同樣表現出強勁的吸引力。半導體、電子設備及芯片類企業的發展推動電子產品類租戶成交占比達13%，較上一年有明顯提高，集中表現在張江板塊，金橋、浦江板塊均有大面積成交。
世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、辦公樓部負責人張越表示：“2021年上海寫字樓需求展露強勁復蘇表現，并充分展示了上海市場對新興產業戰略布局的全國引領地位和對外開放窗口城市的外資吸附力。頭部金融、互聯網+及高精尖屬性的制造企業等新進賽道落戶上海，外資占比持續攀升。未來6個月，寫字樓市場預計有87萬左右新增體量入市，包括多個期待已久的優質項目，集中分布于‘一江一河’沿岸濱水地區的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣，為2022年快速承接國際大都市發展能級和核心競爭力集中展示區的提質轉型需求提供充沛優質辦公場所選擇。近期，包括14號線在內多條升級市區通達性的地鐵開通，進而促進浦東、浦西商務板塊間聯動，有望再助推城市多元格局發展。”
在上海，餐飲依舊是優質零售物業市場主要驅動力，需求占比35%，其中以傳統中餐和咖啡茶飲品類需求最為亮眼。包括陶陶居、添好運以及江邊城外在內的中式餐飲需求較為活躍。在咖啡茶飲品類中，資本持續推動線下連鎖咖啡品牌擴張，其中M Stand、Manner Coffee以及Lavazza擴張積極。此外，新式茶飲賽道關注升級，顧客體驗與運營效率兼顧。
上海首店持續領跑全國，多家亞洲及全國首店接連落戶上海。瑞士高端手工巧克力品牌萊德拉入駐環貿，高定美妝品牌Valentino Beauty內地首家旗艦店登陸新天地，意大利時尚品牌MISSONI以及專業戶外運動品牌HOKA ONE ONE全國首店入駐靜安嘉里中心。值得一提的是，在首店選址上，除了核心商圈的標桿項目外，位于非核心商圈的新項目為選址提供新的選擇。例如瑞虹天地太陽宮開出全國首家MUJI生鮮復合店，前灘太古里更是迎來了包括Frank And Oak亞洲首店以及TOTEME全國首店在內的多家首店。
世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、商業部負責人希諾表示：“新入市項目超預期的表現以及開業帶來可觀的客流均反映新常態下消費需求發生的深刻變化和創新商業模式正在加速。未來6個月，市場預計迎來42萬平方米的新增供應，將進一步完善非核心板塊商業布局，打造消費新地標，全面提升城市商業功能和消費環境。圍繞上海建設國際消費中心城市，上海將充分發揮消費對高質量發展和穩增長的支撐作用，加快商業數字化轉型，擴大與消費相關的服務業開放。力爭到‘十四五’末率先基本建成具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市。”
