因未能及時披露信息、被列為不合規發行人等因素，蛋殼公寓被紐交所啟動摘牌程序，股票交易被停止，這再度引發市場對于長租公寓關注。在近期舉行的浦江住房租賃高峰論壇上，多位業內人士表示，促進住房租賃市場健康發展，應著重解決供需錯配，落實租購同權，同時完善長租房行業監管，嚴格監管“租金貸”等行業亂象，解決青年安居痛點。
超大城市發展住房租賃市場，破解青年安居痛點
上海日前發布的《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》中，“探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策”這一表述引發市場廣泛關注。意見強調，五個新城將強化人才引進政策，探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策。
“到2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口，基本建成長三角地區具有輻射帶動作用的綜合性節點城市。”實施意見提出，針對位于重要區域廊道上、發展基礎較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城，提出加快推進新城規劃建設工作的實施意見。
“大力發展租賃住房，既是貫徹中央精神的具體體現，也是上海住房發展改革創新的內在要求，更是解決上海住房突出問題的重要舉措。”上海市委常委、常務副市長陳寅說，當前，上海住房租賃市場仍處于從成長期向成熟期演進，從無序生長期向規范發展期過渡的初級階段。
受多方因素影響，一線城市住房租賃市場熱度波瀾不驚。2021年一季度，58同城、安居客監測的19個城市的平均租金為每平方米每月40.0元，同比下降1.4%。一線城市中，北京、上海平均租金同比下降，廣州、深圳租金有一定程度上漲。
近年來，隨著租購并舉政策加快推進，越來越多的企業參與住房租賃市場發展。上海市房屋管理局房地產市場監管處相關負責人表示，市場化主體的參與對于增加租賃住房供給、改善供應結構、提升租賃產品和服務品質發揮著積極作用。政策層面將持續鼓勵和支持機構化、專業化的住房租賃企業健康發展。
住房租賃市場供需存錯配，宜構建穩定的租賃關系
魔方生活服務集團首席執行官柳佳說，住房租賃市場供需矛盾存在三個方面的錯配，一是戶型錯配，大戶型房源多，小戶型房源供應少，住房租賃企業的參與可以補充中小戶型房源供應的缺口;二是地段錯配，交通不便的遠郊區域租賃房源供應多，市區、核心城區租賃房源少，職住不平衡問題突出，通過盤活、改造中心城區的閑置物業能夠解決地段錯配的問題;三是價格錯配，面向城市運行和服務保障行業人員的低總價租賃房源相對較少。
此外，上海交通大學陸銘團隊調研發現，經過多年發展，中國大城市也出現倫敦、東京等城市20世紀八九十年代出現的人口回流中心城區現象。“在2008年左右，上海新增生產性服務業崗位大量集聚在中心城區趨勢就已顯現，因此，上海出現人口重回中心城區現象并不意外。”
專家指出，培育和發展住房租賃市場是一個系統工程，現階段還應繼續加快完善行業標準規范，進一步細化落地金融、稅收、土地等配套政策。房東東公寓學院創始人全靂認為，長租公寓的發展需要相對便宜的土地和房源取得，相對長期、低成本的資金支持，行業底層信用體系的構建等。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強認為，長租房一次性投入大，資金回收周期長，具有不同于傳統商品房開發銷售特別是預售模式的投資回報特性。租金回報率過低極大影響了市場主體持續參與住房租賃市場發展的積極性。現階段應從降低租賃住房取得成本，降低運營費用、提高經營收入等方面，提高住房租賃收益率。
專家建議，在土地政策方面，可探索土地出讓價款按年分期支付、參考周邊租金水平倒算土地價格等，降低土地成本。在融資方面，加快住房租賃領域房地產投資信托基金(REITs)發展，同時允許和鼓勵一些社保基金、保險資金、住房公積金等資金進入到長租房市場中。
整體來看，當前住房租賃行業頂層制度設計開始加快，行業規范標準建設也正逐步建立完善。業內人士指出，以集中建設的租賃式社區為例，這些租賃房源上市后涉及的租金和服務收費標準制定，以及納入社區管理后相關公共配套服務如何保障，都需要明確規范標準，以構建穩定的租賃關系。
柳佳認為，在行業發展的政策環境和市場環境向好的大勢下，住房租賃經營機構要“放慢腳步、練好內功”，借助信息化、智能化手段，提升服務品質和效率。
專家指出，應發揮不同市場主體發揮在產品、資金、運營服務等不同環節的優勢，加強分工與協作，提升行業服務效率和質量。比如，金融機構在租賃住房房源籌集和資金方面具有優勢，而一些市場化住房租賃機構具有運營方面的優勢，雙方合作有利于各市場主體優勢的發揮，加快培育專業化住房租賃企業。
