今年以來(lái),全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格及溢價(jià)率持續(xù)下行,整體降溫趨勢(shì)持續(xù)。8日,中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2018年前三季度,全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價(jià)率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價(jià)率為18.3%,較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。
今年以來(lái),各大房企拿地態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎,拿地規(guī)模紛紛回落。據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年1-9月,受監(jiān)測(cè)的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米,同比下降20.9%;累計(jì)拿地金額9534億元,同比下降27.8%。
中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,“究其原因,一方面,2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平,基數(shù)偏高;另一方面,今年以來(lái),受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響,品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎,拿地規(guī)模有所下降;同時(shí),企業(yè)拿地布局下沉三四線,也是拿地金額下降的重要原因”。
受此原因影響,今年以來(lái)土地流拍加速,零溢價(jià)成交地塊增多。由于年內(nèi)土地出讓政策頻出,競(jìng)自持、競(jìng)配建、限房?jī)r(jià)等成為重點(diǎn)城市推地的要求,加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力加大等現(xiàn)狀,房企拿地更加理性,部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年前三季度,全國(guó)300城共流拍446宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米,約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。“從流拍占比來(lái)看,三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%,達(dá)近年來(lái)的最高值”。
“整體來(lái)看,三季度以來(lái),在土拍條件嚴(yán)苛、企業(yè)資金壓力加大等因素影響下,企業(yè)拿地更趨謹(jǐn)慎,土地流拍數(shù)量顯著增加,前三季度流拍總量已明顯超過(guò)去年全年,三季度土地成交規(guī)模同比增幅收窄”。上述負(fù)責(zé)人表示,“與此同時(shí),住宅用地成交樓面均價(jià)出現(xiàn)調(diào)整,溢價(jià)率繼續(xù)下行,前三季度地價(jià)同比下跌,三季度更是下跌約兩成,溢價(jià)率僅為11%,零溢價(jià)成交的地塊亦明顯增多,土地市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)四季度,土地市場(chǎng)仍將保持冷靜”。
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熱點(diǎn)城市進(jìn)入“賣不完”時(shí)代:樓市成交下降庫(kù)存反彈
10月份是樓市的傳統(tǒng)旺季,但今年黃金周期間,多個(gè)城市新房成交量?jī)r(jià)齊跌,部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始變相降價(jià),以折扣或優(yōu)惠的方式促銷。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),黃金周期間,全國(guó)多城樓市成交遇冷。其中,北京新房成交下降20%,深圳更是“腰斬”,三線城市新房成交同比下降51.5%,降幅最大的揚(yáng)州跌幅超過(guò)90%。同時(shí)一些城市的新開(kāi)樓盤銷售冷清。國(guó)慶7天,上海新建商品住宅成交面積5.6萬(wàn)平方米,環(huán)比減少68.8%。
今年樓市“金九銀十”轉(zhuǎn)涼已成共識(shí)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,被監(jiān)測(cè)的主要城市9月份商品房成交量出現(xiàn)同比環(huán)比雙降,降幅分別為7.29%和0.52%。與此同時(shí),各線城市庫(kù)存總量反彈,環(huán)比上升9.3%,熱點(diǎn)城市開(kāi)始進(jìn)入“賣不完”時(shí)代。
進(jìn)入9月,住建部再次要求各地持續(xù)深入開(kāi)展專項(xiàng)行動(dòng),整治樓市違法違規(guī)行為、規(guī)范市場(chǎng)秩序。同時(shí),全國(guó)16個(gè)省市在限購(gòu)限售、住房保障、價(jià)格管控、公積金使用等方面陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策,從供需兩端共同發(fā)力抑制非理性需求。
而剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假,對(duì)于眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言也是涼意陣陣。中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示:“樓市已沒(méi)有‘金九銀十’。9月超過(guò)六成城市的成交量同比出現(xiàn)下調(diào)。從市場(chǎng)看,2017年來(lái),大部分熱點(diǎn)城市的樓市已全面限價(jià),這種情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)已沒(méi)有淡旺季之分,市場(chǎng)更多看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。”
三線城市同環(huán)比圴下跌明顯
政策趨嚴(yán)之下,9月各線城市商品房成交量繼續(xù)維持分化。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中國(guó)指數(shù)研究院《9月主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況表》發(fā)現(xiàn),四個(gè)一線城市成交面積環(huán)比上升6.78%、同比增長(zhǎng)37.68%。
值得注意的是,一線城市中,廣州商品房成交面積環(huán)比升幅高達(dá)84.51%,同比增長(zhǎng)高達(dá)104.27%,起到了絕對(duì)的拉動(dòng)作用。而在各項(xiàng)調(diào)控政策下,深圳9月成交面積環(huán)比下跌近四成,比去年同期下跌超兩成。
二線代表城市成交面積環(huán)比下降5.80%,同比下降1.61%;三線代表城市成交面積較上月下降25.16%,同比下降25.33%。
從成交面積環(huán)比數(shù)據(jù)看,全國(guó)9個(gè)城市出現(xiàn)上升,其中廣州、武漢升幅最明顯均超30%;環(huán)比下降的城市中,揚(yáng)州降幅超 90%。同比來(lái)看,16個(gè)城市成交出現(xiàn)下降,揚(yáng)州下降幅度明顯。
以每周平均成交數(shù)據(jù)來(lái)看,一線城市北京、上海、廣州9月周均成交同、環(huán)比均上升,其中北京、廣州兩地周均成交量同、環(huán)比上升均超過(guò)60%,深圳周均成交同、環(huán)比均下降;以南京、蘇州、武漢等為代表的二三線城市周均成交量與8月基本持平,較去年同期繼續(xù)維持下降趨勢(shì)。
與此同時(shí),在剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假,雖然各地的開(kāi)發(fā)商紛紛拋出各種優(yōu)惠,但售樓處仍充滿“涼意”。
數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶長(zhǎng)假期間,一二線城市的商品房成交繼續(xù)縮量,北京、杭州、深圳等地,多數(shù)時(shí)候一天只能賣出幾十套房子。10月2日至6日,北京共銷售住宅51套;10月1日至7日,杭州市區(qū)新房成交293套,較去年同期下降近70%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱:“9月交易量下跌和購(gòu)房政策持續(xù)嚴(yán)厲有關(guān),尤其是部分城市依然是有較明顯的管控,隨之出現(xiàn)了二手房置換效率明顯低下的情況,因此盡管開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏較快,但缺乏市場(chǎng)認(rèn)可。”
他表示:“預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)交易還是會(huì)有分化,尤其是部分城市若在購(gòu)房政策方面適當(dāng)給予寬松,市場(chǎng)交易有望回暖。”
熱點(diǎn)城市庫(kù)存上升
截至2018年9月末,中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存總量環(huán)比上升9.3%。張大偉認(rèn)為,熱點(diǎn)城市開(kāi)始進(jìn)入“賣不完”時(shí)代,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場(chǎng),庫(kù)存均出現(xiàn)環(huán)比上升,除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外,去化率快速下行。
“多個(gè)城市的樓市逐漸出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象,房?jī)r(jià)調(diào)整出現(xiàn)從點(diǎn)延伸到區(qū)域的情況。熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸下行,購(gòu)買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。”張大偉預(yù)測(cè)。
在中指院房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中,僅福州商品房庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比下滑。寧波、蘇州、杭州三地庫(kù)存回升位居前三,升幅分別為44.71%、19.01%和16.10%。
數(shù)據(jù)顯示,9月,杭州可售面積為93.60萬(wàn)平方米,庫(kù)存環(huán)比上升16.10%;蘇州可售面積412.69萬(wàn)平方米,庫(kù)存環(huán)比增19.01% ;深圳可售面積為231.44萬(wàn)平方米,較上月上升11.35%;北京商品住宅庫(kù)存752.62萬(wàn)平方米,環(huán)比上升9.23%。
面對(duì)庫(kù)存反彈,房企面臨兩難局面。張大偉分析認(rèn)為:“當(dāng)前市況下,部分城市的項(xiàng)目不降價(jià)促銷,銷售肯定難有起色;但如果降價(jià),一旦遇到業(yè)主退房,事情就更加復(fù)雜、棘手。部分開(kāi)發(fā)商忌憚降價(jià)后的麻煩,選擇暫時(shí)觀望,不敢貿(mào)然降價(jià)。一旦預(yù)期降價(jià)引發(fā)的退房非常激烈,大部分房企很可能會(huì)因此暫緩降價(jià)或采用間接的緩和方式進(jìn)行促銷。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,各個(gè)城市之間庫(kù)存水平分化也相當(dāng)明顯。在9個(gè)代表城市中,杭州、深圳、廈門、南京、上海等城市當(dāng)前庫(kù)存水平接近2010年以來(lái)的最低水平,廣州則呈現(xiàn)相反態(tài)勢(shì)。
嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了對(duì)庫(kù)存積壓的擔(dān)憂:“從具體城市看,部分二套房購(gòu)房政策比較嚴(yán)厲的城市,更容易面臨庫(kù)存積壓的情況;而部分城市若是落戶政策寬松或購(gòu)房政策相對(duì)寬松,去庫(kù)存效果仍可保持樂(lè)觀。”
關(guān)鍵詞: 土地市場(chǎng) 成交價(jià) 整體