談到企業(yè)發(fā)展面臨的困難，李紅雨脫口而出——土地。
這位珠海英博爾電器股份有限公司的副總經(jīng)理說，公司正迅速擴張，但卻沒空間了。“我們雖然一直在爭取，可是土地太少、太貴了。”
這并非孤例。當前，用地難、用地貴已成制造企業(yè)普遍煩惱，在地少人多的廣東尤其是土地開發(fā)強度高企的珠三角更是突出問題。
政府已不得不重視。9月10日，廣東發(fā)布新的制造業(yè)降成本政策《實體經(jīng)濟新十條》就對此著墨頗多。甚至可以說，該政策修訂的一大目的就是為進一步破解實體企業(yè)用地難、用地貴，特別是針對重大產(chǎn)業(yè)項目。
與此同時，一些廣東城市也開始行動。最近，佛山、東莞、惠州和深圳等城市相繼強化對產(chǎn)業(yè)用地的保障，包括劃定工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護區(qū)/線，并在其中實施極為嚴格的房地產(chǎn)項目禁入，或是明確未來城市新增建設用地指標中要高比例用于工業(yè)項目。此外，各地城市更新也開始加速推進。
供地模式趨向靈活多樣
許多珠三角制造企業(yè)老板還記得，過去工人和廠房都便宜，只要有訂單，生意就能做起來，但如今紅利雙雙消逝，甚至演化為困擾。
廣東，特別是珠三角的工業(yè)地價已經(jīng)很高了。2017年廣東省政協(xié)一份調(diào)研報告顯示，2016年第四季度全國主要監(jiān)測城市工業(yè)地價總體水平為782元/㎡，而珠三角高達1234元/㎡，個別城市甚至是省外5-10倍或更高。
廣東省委黨校經(jīng)濟學教研部副主任許德友說，珠三角本身土地就不多，作為人口流入地，在快速城鎮(zhèn)化中房地產(chǎn)不僅擠占產(chǎn)業(yè)用地，更聯(lián)動推高后者價格。同時，過去粗放發(fā)展土地利用效率一直較低，也加劇了如今的矛盾。
暨南大學教授胡剛說，對比商業(yè)住宅用地的價差也給近年工業(yè)地價上漲創(chuàng)造動力，全國均如此，但珠三角工業(yè)地價較高與其城市和產(chǎn)業(yè)配套較成熟也有關。
不管原因幾何，用地難、用地貴已成廣東制造業(yè)企業(yè)的困擾。廣東海興控股集團近年便遭遇拿不到地、拿不起地的尷尬現(xiàn)實，該企業(yè)董事長宋旭彬表示，用地成本太高壓制了企業(yè)發(fā)展動力。今年初發(fā)布的一份有關廣東實體經(jīng)濟降成本第三方報告也顯示，降低用地成本是當前企業(yè)最期盼的政策之一。
在振興實體經(jīng)濟的背景下，該問題的破解壓力更突出，近年廣東強調(diào)堅持“制造業(yè)立省”不動搖，欲加速轉型升級和匯聚新動能。
許德友說，廣東需以此支撐傳統(tǒng)制造業(yè)生存和轉型，如放任自生自滅，不僅影響穩(wěn)增長，更將導致一些產(chǎn)業(yè)鏈斷裂，難再重構。此外，當前廣東急需通過吸聚外部高端新動能來帶動本地產(chǎn)業(yè)鏈加速轉型升級，這也要求用地方面不能形成障礙。
這也是廣東政策不斷“加碼”的原因。以《實體經(jīng)濟新十條》為例，廣東省經(jīng)信委副主任吳育光說，實體企業(yè)用地問題是此次修訂所聚焦的重點。
廣東明確，對該省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的制造業(yè)項目，土地出讓底價可按所在地土地等別對應工業(yè)用地最低價標準的70%執(zhí)行。
此外，廣東將對符合條件的重大產(chǎn)業(yè)項目給予用地指標獎勵，如各地引進重大產(chǎn)業(yè)項目但當年用地指標確有不足的，也可按規(guī)定向省申請預支獎勵指標。
更為重要的是，完善和規(guī)范“彈性出讓”和“先租后讓”政策，包括可根據(jù)企業(yè)意愿對有需求企業(yè)實行彈性年期出讓供地，無需一口氣按50年出讓;可以先租后讓方式向企業(yè)供地，租賃期滿達到合同約定條件的優(yōu)先受讓等。
許德友說，這表明廣東工業(yè)用地供應模式正以降低成本為導向，從過去的“單一傳統(tǒng)”轉向“靈活多樣”，更契合當前經(jīng)濟發(fā)展需求，將為實體企業(yè)應對高地價提供更多出路，這種政策創(chuàng)新還應在法律框架內(nèi)多探索。
多市劃定工業(yè)保護區(qū)
這場產(chǎn)業(yè)用地革命中，珠三角多個城市表現(xiàn)積極，包括佛山、東莞、惠州和深圳等。這些城市無一不是制造業(yè)重鎮(zhèn)，更為重要的是，其中不少城市目前的土地開發(fā)強度都已較高，經(jīng)濟發(fā)展正面臨著空間資源告急的嚴峻挑戰(zhàn)。
深圳、東莞和佛山的土地開發(fā)強度都已超過國際公認的30%的警戒線，深圳已逼近50%，東莞緊隨其后也不樂觀。佛山為35%左右，其中作為佛山制造業(yè)引擎的順德已高達50%。此外，珠海也為35%左右。
最近，這些城市相繼強化產(chǎn)業(yè)用地保障政策，不約而同地采取劃定工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護區(qū)/線，或者明確未來城市新增建設用地指標中要高比例用于工業(yè)項目的形式，通過為產(chǎn)業(yè)用地預留足夠空間，進而降低成本。
佛山9月4日披露，該市劃定352個產(chǎn)業(yè)保護區(qū)，用以保障350平方公里產(chǎn)業(yè)用地總規(guī)模，并明確其中不得新增開發(fā)商品住宅類經(jīng)營性房地產(chǎn)項目。
深圳9月3日公布，全市工業(yè)區(qū)塊線總規(guī)模原則上不少于270平方公里，并且各區(qū)區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地面積不得低于轄區(qū)區(qū)塊線總用地面積60%;單個區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地面積原則上不低于該區(qū)塊總用地面積60%。同樣，深圳也明確工業(yè)區(qū)塊線對商品住宅和大型商業(yè)服務業(yè)設施要嚴格準入。
8月29日，東莞公布該市一共劃定420平方公里工業(yè)保護線以支持實體經(jīng)濟。近期惠州明確，未來3年盤活7.67萬畝批而未供和低效用地，并要將6成以上的年度新增建設用地指標將用于工業(yè)項目。
劃設工業(yè)用地控制線的做法，也是新舊廣東兩版“實體經(jīng)濟十條”中明確的內(nèi)容，不過各地早有探索。佛山順德在2017年就曾宣布劃定18萬畝作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護區(qū)。深圳早在2016年就開始對此進行研究，并且當年8月深圳寶安就開始探索，劃定了約75平方公里的工業(yè)控制線。
各市近期的動作，更準確來說是基于前期探索后的正式推出力度更強、更全面的全市性政策，這或與當前經(jīng)濟形勢和宏觀政策導向有關。
胡剛分析認為，當前在國家振興實體經(jīng)濟和“房住不炒”的指引下，地方政府的思維有明顯轉變，逐漸認識到盡管工業(yè)用地賣得不如住宅和商業(yè)用地高，但產(chǎn)業(yè)、稅收、就業(yè)等能為城市帶來持續(xù)收益。
同時，各市對保障工業(yè)用地積極性的高漲，或也與粵港澳大灣區(qū)建設進入實質(zhì)性推進有關。比如，此前東莞就曾以“粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大一塊連片待開發(fā)區(qū)域”為概念宣傳該市濱海灣新區(qū)，籌謀彰顯自身對高端產(chǎn)業(yè)的承接能力。
許德友認為，作為營商環(huán)境的重要內(nèi)容之一，一個城市的產(chǎn)業(yè)用地供應和保障能力確實是綜合競爭力優(yōu)勢的影響因素。不過，這種優(yōu)勢能否有效發(fā)揮，更關鍵還得有相應的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和其余諸多優(yōu)勢匹配支撐。
胡剛指出，未來隨著大灣區(qū)內(nèi)各市產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向一體化協(xié)同，企業(yè)將逐步邁向專業(yè)化，通過產(chǎn)業(yè)鏈相互依存，大灣區(qū)土地利用效益將有效提高。
