近期，關于金融資本擾亂長租公寓市場秩序的討論引起了監管部門的持續關注。北京、上海、西安、深圳等地紛紛表示將嚴查租賃企業融資資金用途并對租金貸業務進行嚴格監管。
在金融亂象背后，長租公寓已經進入了“規模競爭”階段。由于缺乏持續穩定的盈利能力，為了搶占市場份額，實現規模化擴張，大多數租賃機構不得不將希望寄托于資本輸血和金融工具。
與此同時，在“租購并舉”政策的支持下，長租公寓企業牽手金融機構，以資產證券化的形式來推動租賃市場的融資活動。隨后，部分機構開始變相加杠桿，以“租金貸”形式來進行融資，增大了風險并引發了一系列問題。
存改善空間
金融工具已成為長租公寓擴張的重要手段，資產證券化作為一種創新型融資方式備受追捧。
2017年1月，“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”獲得批準發行，開啟了長租公寓資產證券化的帷幕。自如和新派緊隨其后，分別在下半年發行了國內首單租房市場消費分期類ABS以及國內首單長租公寓REITs。
今年4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。
在鼓勵的基礎上，《通知》進一步明確了開展住房租賃資產證券化的重點支持方向，支持住房租賃企業將閑置商業辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資;優先支持項目運營良好的發起人(原始權益人)開展住房租賃資產證券化。
這意味著，官方鼓勵的住房租賃資產證券化將有望成為住房租賃企業最重要的融資渠道，各類長租公寓ABS如雨后春筍般噴涌而出。
根據Wind統計數據，2018年1–6月，房地產ABS產品共發行75只，總發行規模900.2億元，同比增長82.8%。
截至目前，長租公寓證券化主要有三種類型：一種是輕資產的租金收益權ABS;二是重資產的CMBS;三是類REITs。
明源地產研究院總監艾振強表示，REITs、ABS、CMBS等是促使歐美，特別是美國商業地產繁榮的重要工具，通過資產證券化，長租公寓獲利于盤活存量資產，業內一直在呼喚真正的REITs落地，相關政策也一直在推進。
盡管住房租賃資產證券化實現了快速發展，但仍存在一定問題。蘇寧金融研究院院長薛洪言指出，由于行業內存在著套路貸的問題，需關注底層資產的合同效力問題;此外，雖然在結構設計上可以實現風險隔離，但公寓方自身的運營問題對于相關資產的現金流有著實質性影響，需重點關注公寓方自身的實力和經營穩健性。
“目前來看，發行的ABS，REITs都進行了分級，風險基本在可控范圍之內。”艾振強認為，“資產證券化產品普遍需要增信，即要有第三方擔保。”
租金貸業務引爭議
長租公寓ABS產品的發行需要一定門檻，而為了支撐規模的持續擴張，部分機構通過“租金貸”的方式，向金融機構融資。
租金貸即租客和第三方金融機構簽訂借貸合同，金融機構代替租客向運營商一次性支付較長期間的租金，租客再分期向金融機構償還。
這種新型金融模式的邏輯在于，租賃機構可以一次性從第三方金融機構獲得本應在未來收取的租金，從而擁有更多的現金流。這些資金可以用于規模擴張，也可用于日常運營。
“租房貸對于降低租客的資金壓力、提升長租公寓商業模式的可持續性等可以發揮重要意義。” 薛洪言表示。
要想獲得這部分資金企業也需要付出一定的利息。中原地產首席分析師張大偉稱：“各家的利率不一樣，一般集中在10%–20%之間。”
艾振強從租客角度認可了租金貸的合理性。“租金貸是一個工具，對手頭緊張，有這個需要的人來說是正面的，因為目前來看，其利率并不高，普遍在5%左右。”
可以看出，租金貸本身不存在任何問題，但是如果運營商對資金管理不當，用提前獲取到的租金來盲目拓展規模，則有可能使得資金鏈斷裂，最終損害到租客的利益。
8月20日，長租公寓運營商杭州鼎家網絡科技有限公司(以下簡稱“鼎家”)宣布資尹因資金鏈斷裂而破產，房東因無法收到租金將收回房屋，而租客仍需要按時繳納余下的房租，否則將影響個人征信記錄，目前有4000名左右的租客遭受損失。
鼎家并非個案，在今年3分月，為實現規模的快速擴張，上海愛公寓使用分期貸的形式來籌備資金，最終因自身經營不善破產，被蛋殼公寓所收購。
“當前公寓行業參與者眾、魚龍混雜，各種套路貸防不勝防，且存在著普遍的資金占用問題，加劇了行業風險，有必要進行相應的規范和整頓。”薛洪言向時代周報記者表示了擔憂。
除了盲目擴張容易導致企業破產的風險之外，艾振強指出，租金貸產生的負面影響還在于其誘導，甚至在租客不知情的情況下讓人借貸。
一位租客向時代周報記者表示，此前在蛋殼公寓租房時，管家在看房過程中并未提及分期貸款的信息，只是表示可以選擇月付、季度付、半年付等方式，并不含利息。
“從商業形式上來說，長租公司只要是誠信地向租客告知租金貸的本質和模式，租客認可其借款行為，并無可厚非。”國楓律師事務所陳威律師向時代周報記者表示，但在實際的商業運作中，我們看到了大量長租公司欺詐、誘導租客，隱瞞借款本質，甚至在租客簽署合同以后，隨意變更租金，迫使租客在無法繼續使用租賃房屋后仍需承擔還款義務的情況。這種商業做法違背法律的公平、誠信原則。
監控政策及時到位
針對于租賃市場金融亂象，北京、上海、西安、深圳等地相繼發布了相關的管控政策。
北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。
上海市住建委、市房管局要求各區對本市代理經租企業的經營模式、行為規范、融資業務等情況，開展集中專項檢查。
西安市住房保障和房屋管理局發布通知表示，簽訂的住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關內容，如需辦理住房租賃租金貸款需按中國銀行保險監督管理委員會相關要求辦理。
8月27日，深圳互聯網金融協會發布《關于規范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》(以下簡稱《風險提示》)，風險提示指出，未來將加強授信資質審核和風險管理，嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。
政策的效用正在顯現，部分企業對于租金貸業務變得更加謹慎。
時代周報記者在建行住房租賃平臺“建融家園”點開“按居貸”查詢額度，并未看到相關具體信息。建行客服人員也向時代周報記者表示，能在內部系統中查詢到“按居貸”信息，但是也無法告知更多信息。
一位蛋殼管家則告訴時代周報記者，蛋殼租金貸款目前只跟微眾銀行合作，之前是有很多金融機構可以選擇，但由于審核比以往更加嚴格。
