在增加供應(yīng)、對沖房價上有著重要作用的“限競房”，近期在北京市場受到冷遇。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至目前，北京市共有17個限競房項目入市，供應(yīng)房屋9684套，面積63.3萬平方米。但僅有8個項目有網(wǎng)簽記錄，簽約套數(shù)在1100套左右。按照這一比例計算，北京限競房的網(wǎng)簽率僅為11%左右。
中原地產(chǎn)指出，即使算上所有項目的真實銷售(已簽定書面購房合同，但尚未履行網(wǎng)簽程序)，這17個限競房項目的平均去化率也不足4成。
所謂限競房，是指以“限房價、競地價”的方式供應(yīng)土地，并開發(fā)的商品房項目。從今年6月開始，北京的限競房項目大規(guī)模入市，并對新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)帶來較大沖擊。但如此低的去化速度，令市場各方都始料未及。
由于限定了銷售價格并進而壓縮了項目利潤，限競房這一品類并不受房企的歡迎。但如今，“限房價、競地價”已成為北京的主流供地方式，限競房也成為北京新房供應(yīng)的主體。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認為，拋開品質(zhì)、區(qū)位、價格等表面因素，限競房的遇冷，反映出北京新房供大于求的現(xiàn)實，新房市場將進入買方時代，這也是長期樓市調(diào)控的必然結(jié)果。
區(qū)域性供大于求
早在2010年，北京就率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎(chǔ)上，競爭土地價格。但在出讓了房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地塊后，這種方式一度絕跡。
2016年末，“限房價、競地價”條款再度回歸，但比之前更加“完善”。商品房的銷售均價、最高價均得到限制，土地拍賣也被設(shè)置了最高限價，部分地塊還有配建要求。商品房用地的競拍流程通常是：限房價——競地價——地價達到最高上限——競配建(保障房或自持商品房)面積——配建達到預(yù)設(shè)比例——競高標準商品住宅建設(shè)方案。
從2017年末開始，這種改進版的“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式。以該模式出讓的土地，從今年6月開始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以“限競房”的稱謂。限競房的套型面積多在90平方米以下，且有5年的限售期限。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至9月16日，北京共有17個限競房項目入市，供應(yīng)房屋9684套，面積63.3萬平方米。這些項目集中分布在房山、大興等區(qū)域，房山區(qū)域的限價水平通常在4萬元/平方米左右，大興區(qū)則普遍被限制在5.2萬元/平方米到5.5萬元/平方米以下。
大興區(qū)某限競房項目銷售負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從蓄客階段開始，情況就不順利。“首期拿證的房源有700套，前面蓄客1000組，但陸陸續(xù)續(xù)流失了一半。到9月開盤時，才賣了200多套。”他說，在以往市場好的時候，蓄客量可相當于房源量的3-5倍，“開盤售罄”更是家常便飯。
他表示，和同區(qū)域的商品房相比，限競房本身就有價格優(yōu)勢。作為首期入市的限競房，已經(jīng)刻意壓低了價格，沒想到銷售還是不理想。
房山的部分限競房項目也面臨同樣的問題，一些項目還傳出降價消息。但截至記者發(fā)稿，相關(guān)房企并未確認有降價的情況出現(xiàn)。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，限競房去化率低的原因在于，短期內(nèi)供應(yīng)量過大，且項目同質(zhì)化嚴重。“按照現(xiàn)有的供應(yīng)情況，大興區(qū)就將有16個限競房項目，潛在供應(yīng)量約7000套。”郭毅說，今年全北京新房月均成交量僅有2000多套，按照這個供應(yīng)節(jié)奏，區(qū)域性供大于求十分明顯。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在近期北京限競房銷售中，一組購房者參與3到4個項目搖號的情況，并非個案。部分項目蓄客數(shù)量的“水分”，正源于此。
對于產(chǎn)品的同質(zhì)化，北京某房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負責人顯得頗為無奈。他向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當?shù)貎r、房價、配建規(guī)模都被限定后，商品房項目的利潤變得十分有限，加上限競房的面積也被限制，開發(fā)商在產(chǎn)品上做文章的余地很小。“我們干的已經(jīng)不是開發(fā)商的事，快變成‘代建商’了。”
緩解二手市場壓力
雖然限競房銷售遇冷，但仍然吸納了一部分二手房市場的需求。
當前北京商品房(不含保障房)總成交量約在1.8萬-2萬套的水平。其中，二手房交易量約占80%，新房占20%左右。郭毅認為，今年5月以來，北京商品房交易總量沒有太大變化，但二手房月交易量從1.8萬套降至1.5萬套左右。這其中，限競房的吸納作用不可忽視。
現(xiàn)階段，北京新房供應(yīng)主要有三類：自住型商品房、限競房、純商品房。其中，前者帶有明顯的保障性質(zhì)，后者有“豪宅化”傾向，限競房在這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的作用愈加重要。
由于北京土地出讓方式全面轉(zhuǎn)入“限房價、競地價”，近期限競房的供應(yīng)量明顯提升，如今已成為新房市場的供應(yīng)主體。
“目前北京成交了60多塊限競房用地，規(guī)劃建筑面積將近550萬平方米，大概能開發(fā)6萬多套限競房。但北京新房市場的年成交量也就在兩三萬套。”郭毅說，限競房的集中入市，不光使新房市場出現(xiàn)區(qū)域性供大于求，而是全面供大于求。
她認為，限競房真正的供應(yīng)高峰，要到明年才能出現(xiàn)。那個時候，限競房所占的供應(yīng)比重會進一步提高，房企也將面臨真正的去化壓力。
陳志對這一觀點表示贊同，但他同時指出了另一個現(xiàn)實。
“北京市場的需求總量是不變的，但在長期的調(diào)控之后，市場已經(jīng)變得較為理性。”陳志說，購房者的預(yù)期穩(wěn)定，不擔心房價會暴漲，因此就不會有恐慌性購房的行為。
他甚至認為，在長期調(diào)控的“熏陶”下，這種穩(wěn)定的預(yù)期將成為未來一段時間的常態(tài)。且隨著限競房的進一步供應(yīng)，新房市場供大于求的局面將進一步確立，新房將進入買方市場。“這還能在一定程度上緩解二手房市場的供需壓力。”
陳志表示，開發(fā)商應(yīng)當習慣這種局面。過去多年來，北京樓市在多數(shù)時間里都供不應(yīng)求，這不僅給房價帶來上漲壓力，也導(dǎo)致開發(fā)商在產(chǎn)品上花的精力不多。他認為，新房市場回歸“常態(tài)”，也有助于開發(fā)商恢復(fù)“冷靜”，將精力真正放在產(chǎn)品的居住屬性本身。
郭毅也表示，限競房因其較強的行政色彩而受到爭議，但在北京的調(diào)控框架下，開發(fā)商很難繞開，因此必須正視今明兩年的去化壓力。好消息在于，今年的土地市場已經(jīng)趨于冷靜，土地成本不高，至少明年限競房的價格調(diào)整空間會更大。
