土地市場(chǎng)退燒持續(xù)。
近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了8月土地市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，全國300個(gè)城市共成交土地面積7322萬平方米，同比微增1%。土地出讓金總額則為3516億元，同比小幅增加4%，數(shù)據(jù)漲幅收窄明顯。
溢價(jià)率則持續(xù)下降。8月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為9%，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降21個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院研究員沈昕表示，1-8月，40個(gè)典型城市累計(jì)土地成交面積同比增幅小幅擴(kuò)大，累計(jì)土地出讓金收入增幅持續(xù)收窄，成交均價(jià)也連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。
土地市場(chǎng)整體降溫
從機(jī)構(gòu)發(fā)布的8月數(shù)據(jù)來看，盡管成交量與成交總金額依舊再創(chuàng)歷史新高，但土地出讓金增幅收窄、溢價(jià)率持續(xù)低位，土地市場(chǎng)降溫愈發(fā)明顯。
從土地出讓金的角度而言，盡管仍然維持正增長，但漲幅下降的態(tài)勢(shì)依舊不變。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國受其監(jiān)測(cè)的300城市土地出讓金總額為26949億元，同比增加約21%，比上月的23%有微幅下調(diào)。
從當(dāng)月數(shù)據(jù)來看，增幅收窄則更為明顯。8月，300城整體出讓金總額為3516億元，同比上漲4%，這一漲幅比7月的9%有較大幅度下降。
另外，從土地成交價(jià)格、溢價(jià)率等關(guān)鍵價(jià)格指標(biāo)來看，房企拿地態(tài)度更加理性謹(jǐn)慎。
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，在土地流拍增多與三線城市土地成交比重增加的影響下，8月，受其監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%。
值得注意的是，這已是土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌。
溢價(jià)率方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率17.3%，這一數(shù)字創(chuàng)下39個(gè)月來的新低，與去年同期相比下降20.9個(gè)百分點(diǎn)。
“對(duì)比2017年同期，房企拿地已經(jīng)開始退燒。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
張大偉認(rèn)為，首先，各地樓市調(diào)控加碼，特別是土地的限制加大，當(dāng)下主流一二線城市都有針對(duì)土地限價(jià)限面積、限配套的要求，使得房企拿地出溢價(jià)的難度越來越大。其次，房企拿地分化，龍頭房企融資難度小，拿地更集中。第三，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，越來越多的房企拿地形式從之前的招拍掛逐漸進(jìn)入股權(quán)交易市場(chǎng)。
同時(shí)，也有機(jī)構(gòu)指出，上半年的土地市場(chǎng)火熱，與龍頭房企銷售回籠資金充裕，杠桿率繼續(xù)提升有關(guān)。在降杠桿背景下，這一態(tài)勢(shì)或者下半年迎來逆轉(zhuǎn)。
中信證券認(rèn)為，上半年企業(yè)繼續(xù)加杠桿，A股房地產(chǎn)上市公司2018年中期凈負(fù)債率達(dá)到101.9%，超過去年底94.3%的水平。而隨著市場(chǎng)去化速度減慢，企業(yè)轉(zhuǎn)而悲觀，預(yù)計(jì)下半年板塊拿地資金投入將負(fù)增長，而整體杠桿率或有所下降。
區(qū)域分化明顯
盡管土地市場(chǎng)整體趨冷，從區(qū)域來看，一些熱點(diǎn)城市開始退燒，另一些熱點(diǎn)三四線城市，則在政府加大供應(yīng)和房企積極進(jìn)入的雙重推動(dòng)下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，洛陽、合肥、北海、寧波和金華等二三線城市的溢價(jià)率較高，而土地限價(jià)政策嚴(yán)厲的上海、青島、深圳等10個(gè)城市，8月土地出讓溢價(jià)率都為0。
其中，以2216.2億土地出讓收入穩(wěn)居前8月全國第一，今年以來土地市場(chǎng)持續(xù)火爆的杭州，近期土地市場(chǎng)降溫也引起關(guān)注。
8月27日，杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地，分別以3%、2%、0溢價(jià)率成交。而從整月來看，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，零溢價(jià)的土地達(dá)到15宗。
而2017年普遍供應(yīng)緊張的珠三角地區(qū)，則在今年下半年加大了供應(yīng)力度，土地市場(chǎng)回暖明顯。
數(shù)據(jù)顯示，1-8月，佛山實(shí)現(xiàn)土地出讓金達(dá)到740億，位居全國第五。2017年供地較少的東莞，則在前8月完成土地出讓金170億，同比增長近400%，其中，今年8月單月完成的土地出讓金就超過百億。
有珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，東莞等地的消化周期常年在12個(gè)月以內(nèi)，市場(chǎng)亟待增加土地供應(yīng)以滿足市場(chǎng)需求。
優(yōu)房超東莞總經(jīng)理李玲玲指出，近兩年珠三角核心城市出現(xiàn)土地供應(yīng)“斷層”的現(xiàn)狀，上半年基本都是“零星供應(yīng)”或者“零供應(yīng)”，下半年才加大供地體量，形成“近期出現(xiàn)土地?zé)岢?rdquo;的“錯(cuò)覺”。而二三線城市是品牌房企重點(diǎn)進(jìn)入的區(qū)域，尤其珠三角核心城市都是在地處灣區(qū)核心的制造業(yè)與經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，更是兵家必爭(zhēng)之地。
實(shí)際上，盡管在政策限制下，佛山、東莞等地的土地溢價(jià)率相對(duì)過去較低。但房企紛紛涌入的背景下，一些非核心區(qū)域的土地開始受到青睞，“量升價(jià)穩(wěn)”形勢(shì)明顯。
以佛山為例，一家上市房地產(chǎn)代理公司下屬機(jī)構(gòu)的佛山負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，大灣區(qū)利好政策不斷出臺(tái)、灣區(qū)城際交通日益便捷的大背景下，今年更多開發(fā)商愿意在佛山單價(jià)更低的非限購區(qū)域拿地。三水、高明等過去被認(rèn)為較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域今年都受到房企青睞，紛紛刷新當(dāng)?shù)貥敲娴貎r(jià)紀(jì)錄，甚至灣區(qū)城市中開發(fā)程度最低土地存量最大的肇慶，也在成為各品牌房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)區(qū)域。
