有律師指出，房產(chǎn)中介只能收取傭金，貸款服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)等都屬于附屬費(fèi)用。這是二手房交易服務(wù)費(fèi)混亂、不透明態(tài)勢的最重要原因。取消貸款服務(wù)費(fèi)，讓房產(chǎn)中介行業(yè)透明化，迫在眉睫。
作者 | 黃槍槍
編輯 | 楊銘
2月23日，“極點(diǎn)商業(yè)”獨(dú)家報(bào)道貝殼系在重慶、鄭州等多個(gè)城市實(shí)行3%中介服務(wù)費(fèi)（傭金），引發(fā)行業(yè)關(guān)注和媒體熱議。
那么，貝殼系中介費(fèi)從2%調(diào)整到3%，到底是漲價(jià)還是調(diào)整，其背后原因到底是什么？購房者成本壓力是增大還是降低？賣方為何要承擔(dān)1%的傭金，會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上？3%的傭金，對買賣雙方來說是否強(qiáng)制？此前長期混亂無序的中介行業(yè)，目前又是一個(gè)怎樣收費(fèi)情況？
連日來，“極點(diǎn)商業(yè)”再次深入房屋中介行業(yè)，并對貝殼、鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人、以及多位中介從業(yè)人員，就上述外界和買賣雙方關(guān)注多個(gè)焦點(diǎn)問題，進(jìn)行深入了解和采訪。
1.5%貸款服務(wù)費(fèi)取消，購房者成本壓力減小？
近日，多位鏈家門店經(jīng)紀(jì)人證實(shí)，從今年2月底起，已開始執(zhí)行相關(guān)政策，鏈家、德佑、中環(huán)、恩居、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等貝殼系中介費(fèi)率已調(diào)整為3%，即賣方1%，買方2%。
中介費(fèi)之外，還有貝殼平臺統(tǒng)一的權(quán)證代辦費(fèi)用和貸款服務(wù)費(fèi)，其費(fèi)用總計(jì)為4000元。同時(shí)，取消收取買方貸款總額1.5%的服務(wù)費(fèi)。
在多位鏈家經(jīng)紀(jì)人看來，這是傭金結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并非漲價(jià)。有鏈家經(jīng)紀(jì)人對此表示，費(fèi)用調(diào)整之后，買方不用再交以前那么高的貸款服務(wù)費(fèi)，減輕了購房者的成本壓力。
“對購房者來說，最大利好是取消了1.5%的貸款服務(wù)費(fèi)。”上述鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，這在業(yè)內(nèi)來說，1.5%貸款服務(wù)費(fèi)的取消也是先例。
所謂貸款服務(wù)費(fèi)，是為那些有按揭貸款需求客戶辦理相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用，比如與銀行、律師、評估機(jī)構(gòu)等人員打交道的“跑腿費(fèi)”。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則，目前還是空白。
“以成交一套200萬元房屋，買方首付3成為例，照原來收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，2%中介費(fèi)+1.5%按揭擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，即便幾百元權(quán)證代辦費(fèi)忽略不計(jì)，買方需支付大約6.1萬元相關(guān)費(fèi)用，賣方不產(chǎn)生費(fèi)用。按最新標(biāo)準(zhǔn)，買方需要支付4.4萬元（2%中介費(fèi)+4000元權(quán)證貸款費(fèi)），賣方費(fèi)用增加2萬元。”重慶貝殼市場中心負(fù)責(zé)人秦樹勛對此算了一筆賬：在新標(biāo)準(zhǔn)下，實(shí)際上購房者的成本壓力，得到了減輕。
目前，一個(gè)業(yè)界關(guān)注的問題是，從計(jì)算公式來看，在購房者壓力明顯減輕的同時(shí)，賣方會(huì)不會(huì)將這筆費(fèi)用，轉(zhuǎn)嫁到買方頭上？
“不排除個(gè)別賣方通過提高價(jià)格方式，將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。但在目前二手房交易大環(huán)境下，這難以成為普遍現(xiàn)象。”有業(yè)內(nèi)人士就此表示，二手房價(jià)格一來和市場掛鉤，二來二手房“一房一價(jià)”，其價(jià)格決定權(quán)由市場和買賣雙方心理決定，傭金無法左右市場價(jià)格。
上述業(yè)內(nèi)人士稱，商業(yè)基本規(guī)律是供小于求則漲價(jià)，供大于求則降價(jià)。隨著政策調(diào)整，市場環(huán)境變化，目前二手房存量越來越多，行業(yè)逐漸進(jìn)入“買方市場”，二手房價(jià)格、成交量均呈下跌趨勢。
以重慶為例，根據(jù)各個(gè)機(jī)構(gòu)及媒體估計(jì)數(shù)據(jù)，“重慶二手房存量已高達(dá)20萬套，隨著未來新房的持續(xù)交付，二手房存量還將不斷增長。”
“二手房行情現(xiàn)在并不算好，成交量和帶看量都急劇下降，一套房子掛牌，平均成交周期超過90天。”多位中介行業(yè)人士表示，這意味著購房者選擇權(quán)更大，可供選擇房源也更多，二手房議價(jià)空間也就變大。
但對賣方來說，進(jìn)入“買方市場”并不算一個(gè)太好的消息。
“我掛在中介的一套房子，好幾個(gè)月了還未成交，標(biāo)價(jià)比原來心理價(jià)位低了近十萬元，仍然沒有賣掉。”最近急于出售名下二手房的謝丹就表示，現(xiàn)在二手房市場行情不好，只要能將房屋很快出售，自己承擔(dān)1%的中介費(fèi)用，也完全可以接受，更不會(huì)將這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。
有房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士認(rèn)為，二手房“賣方市場”進(jìn)入“買方市場”的轉(zhuǎn)變，中介機(jī)構(gòu)對原有收費(fèi)體系進(jìn)行調(diào)整，也是為了適應(yīng)買賣雙方市場變化后的新需求。“其目的，或許是為了減輕購房者壓力，增加市場活躍度和成交量。同時(shí)，也要看到平臺和企業(yè)經(jīng)營確實(shí)也需要考慮成本問題，所以適當(dāng)調(diào)整策略，將部分傭金讓賣方承擔(dān)。”
行業(yè)魚龍混雜，3%為行業(yè)最低？
實(shí)際上，多年來由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)魚龍混雜，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒有明確規(guī)定。那么，3%的傭金，行業(yè)對比來看處于什么位置？
以二手房存量排在前列的重慶市場為例，中介平臺除所有品牌加起來約有1500多家門店的貝殼系，還有對外宣稱1000多家門店的到家了，400多家門店的優(yōu)居，再加上更小一些的美聯(lián)物業(yè)、誠祥地產(chǎn)、三科地產(chǎn)等，構(gòu)成重慶中介的江湖版圖。
目前，到家了中介門店內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：傭金為成交價(jià)3%，其中業(yè)主1%，買方2%。此外貸款服務(wù)費(fèi)為貸款額的1.5%-2%（商貸1.5%，公積金2%），按揭評估費(fèi)1580元，權(quán)證辦理費(fèi)500元。
誠祥地產(chǎn)和到家了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完全一致。仍按照一套房子200萬價(jià)格、首付三成來計(jì)算，那么到家了、誠祥買方需付出的購房成本約為40000元（2%傭金）+21000元（貸款140萬，1.5%商貸服務(wù)費(fèi)）+1580元的評估費(fèi)+500元的權(quán)證辦理費(fèi)，合計(jì)大約為63080元。
如果加上賣方的1%傭金，那么到家了、誠祥一套200萬元的二手房，買賣雙方總計(jì)費(fèi)用為83080元，約為總價(jià)格的3.5%——并不包含買家選擇公積金貸款增加的貸款服務(wù)費(fèi)。
優(yōu)居收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則有所不同。優(yōu)居目前傭金只向買方收取2%，但值得注意的是，其按揭服務(wù)費(fèi)為成交總價(jià)的1.5%，另外評估費(fèi)為成交價(jià)的0.5%，以及1800元的按揭代辦權(quán)證費(fèi)用。
以此計(jì)算，那么一套200萬元的二手房，買方需要向優(yōu)居所繳納的費(fèi)用合計(jì)為：40000元中介服務(wù)費(fèi)（成交價(jià)2%）+30000元按揭服務(wù)費(fèi)（成交總價(jià)的1.5%）+10000元評估費(fèi)（成交價(jià)）+1800元權(quán)證費(fèi)用，總合計(jì)高達(dá)81800元。
這意味著，優(yōu)居二手房的中介費(fèi)用，相當(dāng)于按成交價(jià)的4%比例收取。
此外，美聯(lián)物業(yè)則向買賣雙方各收取成交價(jià)的2%，貸款服務(wù)費(fèi)為成交價(jià)的1.5%。以此計(jì)算，美聯(lián)中介的傭金比例為5.5%，總收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)110000元。
在重慶擁有幾十家門店的三科地產(chǎn)則是買賣雙方各收取1.5%，合計(jì)3%，按揭貸款服務(wù)費(fèi)為成交金額的1.5%，但必須大于5000元，另外評估費(fèi)1580元，權(quán)證代辦費(fèi)1000元，總收費(fèi)約為92580元。
如果將重慶所有中介行業(yè)傭金和其他收費(fèi)橫向?qū)Ρ葋砜矗敲磿?huì)赫然發(fā)現(xiàn)一個(gè)讓人吃驚的事實(shí)——貝殼系的3%傭金，居然在行業(yè)中最少。
截至目前，美聯(lián)物業(yè)、誠祥地產(chǎn)、到家了、優(yōu)居、三科地產(chǎn)等均未跟隨貝殼腳步調(diào)整收費(fèi)比例。
“如果跟隨貝殼調(diào)整收費(fèi)比例，那么就意味著要取消貸款服務(wù)費(fèi)，這可能是上述中介難以接受的。”有業(yè)內(nèi)人士對此表示，在傭金之外，房產(chǎn)中介半強(qiáng)制性代辦貸款、收取貸款服務(wù)費(fèi)已成行業(yè)約定俗成的“潛規(guī)則”，也是不少用戶最為反感的收費(fèi)。
“我以前買房時(shí)，某中介平臺給我的說法是，貸款服務(wù)費(fèi)是銀行所收，信以為真支付后，后來偶然得知銀行并不收取該項(xiàng)費(fèi)用。”一位購房者吐槽說，她找到中介理論，中介才改口承認(rèn)這筆費(fèi)用其實(shí)是中介收取，但這是為客戶承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
“這是一種被欺騙的感覺，不明不白交了很多錢。”她說。
在黑貓投訴上，一位消費(fèi)者也投訴稱，自己于2020年5月底通過到家了中介公司購買了一套總價(jià)85.2萬元的住房，按揭購買，簽合同時(shí)不知情，被忽悠了一項(xiàng)“按揭服務(wù)費(fèi)”10200元。此后，重慶到家了回應(yīng)稱，貸款服務(wù)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，不存在亂收貸款服務(wù)費(fèi)的情況。
那么，銀行到底是否收取這筆費(fèi)用呢？3月初，多家銀行信貸人士向“極點(diǎn)商業(yè)”確認(rèn)稱，銀行方面沒有收取這筆費(fèi)用。
值得一提的是，有消費(fèi)者協(xié)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人員就表示，對打著銀行幌子誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，對貸款服務(wù)費(fèi)這種缺乏法律的真空地帶收費(fèi)項(xiàng)目，應(yīng)盡快納入法律體系。
“房產(chǎn)中介只能收取中介費(fèi)，即傭金，而貸款服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)等都屬于附屬費(fèi)用。”有律師就表示，現(xiàn)在二手房交易服務(wù)費(fèi)呈混亂、不透明的態(tài)勢，最重要原因就是除了傭金，還有各種五花八門、巧設(shè)名目的收費(fèi)項(xiàng)目，比如按揭貸款服務(wù)費(fèi)，是按照成交價(jià)收取，還是貸款總額收取，就出入相當(dāng)大。“房產(chǎn)中介行業(yè)透明化，迫在眉睫。”
“重慶鏈家等調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，去掉銀行貸款服務(wù)費(fèi)，其實(shí)是傭金透明化的一個(gè)動(dòng)作。”在重慶貝殼市場中心負(fù)責(zé)人秦樹勛看來，之前收費(fèi)模式比較復(fù)雜，如今把標(biāo)準(zhǔn)和承擔(dān)方都明確了，其目的正是為了引導(dǎo)行業(yè)走向透明化，避免交易中一些灰色費(fèi)用的產(chǎn)生，旨在引領(lǐng)行業(yè)規(guī)范。
秦樹勛稱，今年1月21日，重慶鏈家召開品質(zhì)升級發(fā)布會(huì)，推出“十五大安心服務(wù)承諾”及“綠金服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，以糾正行業(yè)亂象、提升服務(wù)體驗(yàn)，推動(dòng)重慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的迭代發(fā)展。彼時(shí)，鏈家相關(guān)人員表示，為規(guī)范交易，希望將二手房交易收傭透明化、標(biāo)準(zhǔn)化，并以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來服務(wù)好買賣雙方。
品牌自主定價(jià)，二手房交易何時(shí)真正透明？
另外一個(gè)外界關(guān)注的問題是，由于鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、德佑等公司均為“貝殼系”，那么貝殼旗下所有品牌，是否都必須跟隨貝殼平臺的調(diào)整步伐？
“這其實(shí)存在一定誤解，貝殼平臺只是提出業(yè)主&客戶雙向收傭制度的倡議，以及對業(yè)主傭金提出不高于總房款1%的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，對客戶傭金提出不高于2%的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體如何收取需要看如何議價(jià)。”秦樹勛就表示，旗下品牌具有自主定價(jià)權(quán)，貝殼平臺具有指導(dǎo)價(jià)格的權(quán)利，但并非強(qiáng)制。
“合作品牌最終如何收取，還得看他們自己的意愿以及所在市場的具體情況。比如德佑，哪怕一分錢傭金不收做虧本買賣，也是品牌的權(quán)利。”秦樹勛表示，不過為了旗下各品牌合作通暢，貝殼平臺有一個(gè)收費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)的軟管控。
從貝殼公開數(shù)據(jù)來看，2018年和2019年，傭金收入分別占存量房收入的99%和94%，由此帶來的二手房傭金收入，2019年在貝殼總收入占比為53.39%。截至2020年9月30日，貝殼平臺連接的經(jīng)紀(jì)門店數(shù)已超過4.4萬家，連接的經(jīng)紀(jì)人超過47.7萬。根據(jù)最新財(cái)報(bào)來看，2020年第三季度貝殼平臺總交易額（GTV）達(dá)1.05萬億元，同比大增87.2%。
龐大數(shù)字背后，主要得益于貝殼平臺采用的ACN模式。“目前，業(yè)內(nèi)有以貝殼找房為代表的經(jīng)紀(jì)人ACN協(xié)作模式，以58同城為代表的流量端口模式，以易居為代表的開發(fā)商資源廣泛整合模式，以房多多為代表的中小經(jīng)紀(jì)品牌生態(tài)賦能模式。”
“上述模式中，比如傳統(tǒng)流量端口模式，有著明顯弊端，在流量端口費(fèi)這種模式下，經(jīng)紀(jì)人、中介公司之間競爭激烈，經(jīng)紀(jì)人在一單交易中服務(wù)角色并無細(xì)分，就是一人盡可能擔(dān)任多職，每個(gè)人都希望自己的房源排在最前面，那么就只好通過不停點(diǎn)擊或者花錢，讓房源排在最前面。”一位房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士表示，流量焦慮下，這是58同城“虛假房源”屢禁不止的重要原因。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，客觀而言，目前更能代表行業(yè)未來趨勢發(fā)展的，是2018年從流量端口模式轉(zhuǎn)型為ACN模式的貝殼平臺，這也是貝殼迅速壯大，并最終成功上市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
所謂ACN模式，全稱 Agent Cooperation Network（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）。根據(jù)貝殼官方說法，即在遵守房源信息充分共享等規(guī)則前提下，把整個(gè)服務(wù)鏈條細(xì)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人之間以不同角色共同參與到一筆交易中，成交后按照各角色在各環(huán)節(jié)貢獻(xiàn)率進(jìn)行傭金分成。
簡單而言，ACN的核心是一套行業(yè)合作機(jī)制，把房源錄入、鑰匙持有、房源帶看、客源成交等角色進(jìn)行分工，角色分工背后是利益分配，以此來解決房源、客源、經(jīng)紀(jì)人之間的合作難題，實(shí)現(xiàn)高效的資源匹配。
3月初，一位鏈家門店經(jīng)紀(jì)人向“極點(diǎn)商業(yè)”展示了他們現(xiàn)在所用的“貝殼A+”管理系統(tǒng)，該操作平臺在房客源、簽約、交易管理等方面做了詳細(xì)劃分，無論是鏈家、德佑還是入駐貝殼的其他中介品牌，均使用這套系統(tǒng)完成日常的業(yè)務(wù)操作。
“在促進(jìn)精細(xì)分工、提高資源利用效率的同時(shí)，也有利于降低內(nèi)部惡性競爭、推動(dòng)良性競合。比如德佑經(jīng)紀(jì)人，帶客戶到鏈家、恩居或其他品牌店里，其他品牌店也愿意一起服務(wù)，最后所有人根據(jù)規(guī)則分傭，不會(huì)為分傭比例鬧矛盾。”秦樹勛表示，ACN模式下收入來源主要靠促成成交后的交易傭金，這促使經(jīng)紀(jì)人更用心地維護(hù)業(yè)主，從根源上降低經(jīng)紀(jì)人迫于經(jīng)濟(jì)成本壓力而進(jìn)行的虛假房源錄入。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前超過70%的存量房交易都是通過ACN跨店合作完成，跨店跨品牌成交已成為貝殼平臺重要成交方式。“貝殼要做的是開放平臺，門店拓展數(shù)量、銷售業(yè)績不是貝殼首要考核指標(biāo)，而是主要圍繞客戶滿意度和店東發(fā)展速度進(jìn)行評判。”貝殼相關(guān)人士表示。
不管如何，除了備受關(guān)注的傭金，中介平臺的服務(wù)品質(zhì)，是買賣雙方，同樣相當(dāng)看重的因素。
“房屋買賣是一件大事，中介機(jī)構(gòu)服務(wù)是否規(guī)范、專業(yè)，仍然是自己考慮委托的第一要素，只要服務(wù)跟得上，即便傭金多一點(diǎn)也能接受。”多位購房者就表示，前提是，服務(wù)要物有所值。
