去年年初爆發的疫情讓各行各業都受到了影響。一方面，疫情期間很多人為了保持一定的社交距離，選擇租住到偏遠地區，讓Airbnb的短租房業務有了巨大變化。另一方面，居家辦公的人們更關注居住環境，自動化組合家具、無接觸門禁等諸多科技元素開始改變傳統的房地產行業。
其一：用戶愛租房勝過愛酒店 Airbnb借勢開發偏遠地區租賃
去年的疫情以及隨后的隔離措施讓各行各業都受到了影響。房屋租賃市場雖然遭受到了重創，但卻仍能繼續存續下去，因為租房成了很多人保持社交距離的必要之舉。
根據酒店分析公司STR和短期租賃分析公司AirDNA的一份報告，自去年疫情爆發以來，全球27個市場中房屋租賃業務表現超過了酒店。在去年夏季的休閑旅游恢復過程中，人們更喜歡租用大房子，這使得2020年7月美國房屋租賃市場平均日租金比2019年7月更高，從大約300美元漲到323美元。
盡管如此，全球范圍內采取的旅行限制措施還是對各個行業產生了負面影響，度假租賃業務也難獨善其身。根據STR和AirDNA的數據，從去年3月中旬到6月底，所有房屋共享平臺的入住率下降了近一半，降至33%到36%。相比之下，酒店的平均入住率下降到了17.5%。
短期租賃市場最大的參與者是Airbnb，其在220多個國家擁有700多萬套房源。去年春季，Airbnb先是裁員四分之一，隨后又放棄了進軍運輸和娛樂等領域的新業務，專注于提供住宿等核心業務。與此同時，Airbnb的估值從310億美元的高點跌至180億美元。
Airbnb聯合創始人兼首席執行官布萊恩·切斯基(Brian Chesky)去年在公司準備上市時表示，“人們想旅行，他們只是不想坐飛機，”切斯基說。“他們不想去做生意。他們不想像過去那樣呆在大城市里了。他們不想住在擁擠的酒店區。他們確實想走出家門。所以我們認為未來的需求將會非常強勁。事實上，我對這個行業非常樂觀。”
生活方式的變化
疫情期間，Airbnb極力宣傳房屋隱私以及客人能夠自主把控居住環境：比如說Airbnb平臺上的房屋擁有配套的廚房，用戶不需要光顧餐館。該公司制定了新的清潔指南，并在去年8月底表示，平臺上有超過100萬個房源信息均獲得了“增強清潔”認證，其中包括針對新指南進行房東培訓，詳細說明如何清潔以及清潔什么。按照最新的程序，每個房間需要清潔45分鐘。一些房源還保證在入住前有72小時的空置時間。
Airbnb表示，其提供的服務與人們想要與親朋好友結伴前往人口稀少目的地的旅行方式一致。在去年9月份的第一個周末，Airbnb平臺業務預訂量中的30%是來自偏遠地區的房屋，這一數字較往年翻了一番。當然，諸如南卡羅來納州希爾頓黑德島和加利福尼亞州棕櫚泉等經典度假勝地仍是最受歡迎的。但城市地區房屋的預訂量仍在下降。
“我們發現旅行和生活之間有點模糊，”切斯基說?！霸谝咔榘l生之前，你一年有50到51周的時間是在某一個地方固定生活，一年有一兩次的時間會去度假?，F在，疫情正在改變人們工作、旅行和生活的方式?！睙o疑，遠程教育以及遠程辦公使得整個家庭不再拘泥于自家住房?！叭藗兊纳罘绞讲煌耍藗兿胱≡谌魏蔚胤?，”切斯基補充說。
旅行是否真的會變成游牧式的生活還有待觀察。但根據AirDNA的數據，去年5月1日以來，游客在某地的平均停留時間增加了58%，超過4天，秋季預訂也比往常更強勁。
過度旅游、租金上漲和住房短缺
從巴塞羅那到溫哥華，世界各地的不少城市都在遏制Airbnb和其他短期租賃公司。許多人指責這些公司造成了社區空心化，因為很多房地產從業者選擇長期租賃房屋，并通過短期租賃賺取差價。
“在Airbnb平臺上出租公寓和房子比租給當地人賺得更多，”蒙特利爾麥吉爾大學(McGill University)城市規劃學院副教授戴維·瓦赫斯茅斯(David Wachsmuth)說?！霸谒麄兤脚_上發生的事情是，實際的住房共享只是其中一小部分，主要被商業利益所支配。”
一項研究發現，隨著城市可租賃房屋數量的增加，房租也會隨之上升。有分析發現，當地社區在Airbnb上開設租房業務的成本會導致房屋租賃價格上漲以及房源減少，這可能會超過收益。
“過度旅游的問題由來已久，”波士頓大學酒店管理學院市場營銷學助理教授馬卡蘭·莫迪(Makarand Mody)說。“Airbnb的出現讓情況變得更糟。雖然Airbnb只是供應方，但無疑需求增加了很多?！?/p>
世界旅行和旅游理事會(World Travel & tourism Council)的數據顯示，到2019年，全球中產階級崛起對旅游業擴張的貢獻已連續9年超過全球經濟增長速度。許多旅行者通過Airbnb找到了價格實惠的住房，從而可以住在社區，而不是商業中心。
切斯基則認為，既然疫情最終顛覆了過度旅游，那么其也以一種持久方式對旅游業進行了重新分配和洗牌?！斑@在某種程度上拯救了我們的愿景，”他說?！拔乙恢毕Ｍ撤N因素能夠幫助將旅行擴展到盡可能多的社區，而不是將旅游者過度集中在任何一個地方。”
“我的猜測是，世界不會很快恢復到過去的樣子，”切斯基補充說?！拔也徽J為旅行會像1月份那樣。全世界已經發生如此巨大的變化，而一個受到最嚴重沖擊的行業也不可能和以前一模一樣。”
去年夏天，瓦胡島頒布了一項法律，限制未經許可租賃夏威夷島上的房屋，并對違規者處以罰款。在歐洲，里斯本和都柏林等城市正在回購租約，或強迫房東開展長期租賃，以確保旅游業復蘇時不會再次讓城市不堪重負。
監管仍很棘手。Airbnb被指對非法房源視而不見。據報道，洛杉磯曾限制房東短期租賃自有房屋，但平臺上仍有很多非法房源。
作為回應，Airbnb剛剛推出了一個新的城市門戶網站，稱這將使監管方更容易識別不符合當地規定的未注冊房源。
在新功能發布之前，該公司與舊金山短期租賃辦公室(Office of Short-Term Rentals)分享了這一新工具。“他們對此非常積極，希望這能提高他們篩查非法房源的能力，”洛杉磯市市長發言人說。
或許正是因為這些現象的存在，導致Airbnb并沒有失去大量房源。AllrTheRooms Analytics的數據顯示，在歐洲的熱門城市中，只有羅馬和里斯本的房源信息經過了清理，各清掉約2000套房源。在里斯本，去年清理行動過后仍留下1.45萬多套房源，與2019年1月的數字持平，但低于2019年7月的峰值。
更多監管層面的影響可能會在未來顯現出來，對穩健投資組合構成威脅?！皩τ贏irbnb這樣的平臺來說，他們不僅擔心需求方，也擔心供應方，”波士頓大學的莫迪說。他表示，世界各地的旅行限制措施可能會促使房東把公寓轉至長期租賃市場，從而縮小平臺規模，讓潛在投資者感到擔憂?！爱斈憧匡L險投資過活時，盈利能力不如增長重要，”莫迪補充說?！肮蓶|們的耐心將大大減少。”
聚會被叫停
Host Compliance主要追蹤美國350個市縣短期租賃房屋的法律合規情況。該組織表示，在疫情期間，針對短租房內舉辦聚會的噪音投訴增加了兩倍。
“很多人已經在家里呆了很長一段時間。他們需要發泄，但又不能坐飛機出遠門，所以就在離家不遠的地方租房辦聚會?！盚ost Compliance創始人兼總經理Ulrik Binzer表示。
而這些短期租賃房屋通常都位于居民區，不僅引發了噪音投訴，也引發了人們對疫情期間舉辦大型聚會的擔憂。
在邁阿密海灘(Miami Beach)，短期租賃房屋去年夏天被關閉；不過在8月份，公寓樓內的租賃房獲準重新開放，但有人數限制。當月，洛杉磯市切斷了TikTok知名網紅因舉辦聚會所租賃房屋的電源。
去年8月，Airbnb宣布禁止在全球范圍內的租賃房屋中舉辦聚會。該公司表示，平臺上73%的房源已經禁止舉辦大型聚會，但房東通常允許舉辦小型聚會，最多不能超過16人。
切斯基說，“我們希望盡我們所能來維護這些社區的特性，不讓其失控。”
觀察人士說，現在要知道禁令是否奏效還為時過早。
“Airbnb這一問題的根本在于執行，”Ulrik Binzer說?！斑@有點像讓狐貍看守雞舍?！?/p>
數字時代的體驗
現在的Airbnb不只是出租房屋。通過公司旗下的Airbnb Experiences，Airbnb與墨西哥城一名廚師合作開設了制作當地菜肴的課程，在一名音樂DJ的陪同下開展哈瓦那音樂和文化之旅，還在南非與一名環保人士一起在企鵝群中散步。
疫情期間Airbnb的許多體驗業務都是虛擬的。通過Zoom遠程視頻會議服務，坐在輪椅上的游客可以參觀康涅狄格州的動物救助農場，跟隨醫生走遍布拉格，還可以在納什維爾聽歌曲創作。
在Airbnb裁員之后，很多人都想知道，長期以來被傳虧損的體驗業務是否也會被擱置。去年1月份，Airbnb Experiences在1000個城市開展了5萬次體驗活動。疫情期間該部門被迫關閉，后來轉型提供一小部分在線服務內容。如今，Airbnb Experiences擁有700個虛擬體驗，在去年上半年創造了總額約200萬美元的訂單。目前Airbnb Experiences在超過70個國家恢復了線下體驗業務，但對團隊規模有限制。該公司拒絕透露有多少線下體驗，以及這些體驗業務能掙多少錢。
“如果他們完全放棄，我會感到驚訝，”波士頓大學的莫迪說。“他們不想僅僅成為一家房屋租賃公司。旅行就是要完整體驗目的地的生活，他們想在其中發揮作用。”
公司則表示一直在支持Airbnb Experiences業務，甚至放棄了抽成?！氨３稚缃痪嚯x給人們的體驗帶來了沉重打擊，”切斯基說。他堅持認為，在線轉變是成功的?！霸谝粋€沒有太多事情可做的世界里，我們認為Airbnb Experiences有一個窗口。”
其二：期待更健康居住環境 房地產業引入更多科技元素
疫情下遠程辦公成為了常態。既然廚房成了辦公室，房屋位置就不那么重要了。既然大家都在家，房屋的有效利用空間就更重要了。證明物有所值的不再是房屋周邊配套，而是從客廳到臥室的安心生活。在疫情的影響下，房屋內部也開始融入了更多科技元素。
從租賃公寓到豪華住房，后疫情時代的住房市場上出現了大量新的或有價值的技術，其中有重塑屋內空間的自動化組合家具，也有旨在將鄰居聚集在一起的非接觸式應用程序。
盡管一些批評人士已經對數據收集和隱私問題表示擔憂，但這些新技術無疑會對整個房地產業產生長期影響，或許會在疫情之后陪伴人們很長時間。
自動化組合家具
改造家具并不是什么新鮮事，折疊床早在一個多世紀前就申請了專利。但是，擠在單間公寓里的人們可能會歡迎這種自動家具，其不僅可以節省占地面積，還可以讓屋內更加整潔。
Ori是一家自動化家具公司，成立于2015年，是“折紙”(origami)的縮寫。該公司最近推出了“口袋辦公室”(pocket office):這是一張近7英尺高的滑動桌，只需點擊一款應用程序，就能從30英寸深的櫥柜中展開成帶有書架的全尺寸辦公桌。合上后這只是一個時髦的電視柜；而在軌道系統的幫助下，其能夠從中間分開，形成一個獨立辦公區，一面是一個可伸縮的辦公桌，另一面則是一個書架和站立式辦公桌。
“人們對自己的空間有了更多的期待，”該公司創始人兼首席執行官哈塞爾·拉雷亞(Hasier Larrea)在威廉斯堡一居室公寓里接受視頻電話采訪時說?！暗娣e無疑是最貴的?！?/p>
拉雷亞說在大城市一直都是這樣。但居家辦公的政策以及疫情中日常通勤的不確定性對他的公司來說是一個福音。
“不僅僅是在紐約，舊金山，波士頓——從博伊西到明尼阿波利斯，再到休斯頓，我們都看到了這種情況，”拉雷亞說他們去年的預訂量“翻了兩番”，但沒有具體說明銷售額。
總部位于舊金山的Bumblebee Spaces公司首席執行官兼聯合創始人?？ㄉ健つ聽柕?Sankarshan Murthy)說，該公司也看到了越來越多關于自動化家具的興趣。該公司生產的模塊化床和家具可以吊裝在天花板上，使得地面空間最大化。這些產品中搭配的軟件還可以跟蹤所存儲的物品位置。
“改變的是人們花更多時間呆在家里，”默蒂說，他們“意識到傳統建筑模式已經被打破了?！?/p>
在大多數情況下，這些公司并不直接向消費者銷售產品，而是將產品賣給那些希望最大化單間公寓或一居室的物業管理公司。在交易中，Ori每套組合家具的成本在5000美元至10000美元之間。Bumblebee Spaces包括吊裝床和幾個儲物單元在內的組合產品售價1萬至4萬美元，具體價格取決于安裝方式和產品組合。
隨著這些公司加大向房屋住戶直接銷售產品的力度，情況可能會發生變化。
Ori的特大號“云床”(cloud bed)是一種機械床架，可以升至空中，露出內置的沙發或書桌。其占地7平米，重約1240公斤，需要大約1.8米的高度。這款產品的零售價還沒有確定，但可能在1萬美元到2萬美元之間，比一些中型汽車的價格還高。
但在曼哈頓這樣的市場，上個季度公寓的平均售價為每平方米16473美元，單間公寓的售價中值為49.5萬美元，該公司認為這樣看其產品有市場。
更注重健康
公寓建筑中最重要的變化可能是此前最不受重視的方面，那就是用于消毒、阻止病毒傳播和緩解居民恐懼的系統。
建筑系統工程公司科森蒂尼聯合公司(Cosentini Associates)總裁道格拉斯·馬斯(Douglas Mass)說，全行業都在改進公共區域、電梯和大堂的空氣凈化系統，使其能更好流通，以減少病毒的傳播?？粕倌岬南敕ㄊ菍⑼L系統的標準提高到MERV-13，這種空氣過濾等級在消毒方面被認為有一定效果。相比之下，普通的窗式空調過濾等級在MERV-8或更低，醫院使用的所謂HEPA過濾器等級高于MERV-16。
不過馬斯說，大多數大城市的住宅都太過老舊，無法支持更高的過濾標準，因為更強大的過濾器需要更多的空氣流量，而只有過去20年左右建成的建筑才能輕松進行升級。相反，其他地方的許多建筑正在對狹小電梯空間等進行漸進式改造。
最大的電梯制造商之一蒂森克虜伯電梯已經開始安裝空氣循環系統，直接從電梯井吸入凈化空氣。另一種方法是用紫外線和過氧化氫來處理細菌、霉菌和病毒。還有一種系統是將電離粒子引入電梯間以消毒空氣。產品價格從每部電梯3500美元到4000美元不等。
蒂森克虜伯電梯還設計了一款智能手機應用程序，可以讓用戶不用按呼叫按鈕就能控制電梯，同時推銷一種技術含量較低的替代方案，讓用戶通過控制腳踏板來代替電梯按鈕。
蒂森克虜伯電梯數字服務主管喬恩·克拉林(Jon Clarine)說，“無論如何，之前這些都不在關注范圍之內?！彼硎疽咔榧铀倭藥卓町a品的發布。但賓夕法尼亞州立大學(Pennsylvania State University)建筑工程教授、美國采暖制冷和空調工程師學會流行病工作組主席威廉·P·班弗萊斯(William P. Bahnfleth)說，其中一些技術的應用速度需要更嚴格的審查。
“在我看來，這聽起來更像是營銷，而不是科學，”他談到一些關于空氣電離系統和其他產品的說法時說。“問題是，‘存在多少風險，這些措施能在多大程度上緩解風險?’”
盡管如此，它們仍有需求。物業管理公司Dermer Management副總裁亞當·貝倫森(Adam Berenson)剛剛在所管理一處公寓的電梯里安裝了一套類似的紫外線消毒系統，價格為5000美元。許多躍層公寓直接對著電梯門，居民們擔心公共區域的空氣會滲入他們的居住空間。
“我不認為病毒會很快消失，”貝倫森說?！拔乙膊幌嘈胚@將是最后一次?！?/p>
便利設施
開發商們一度利用豪華設施證明了近年來公寓面積不斷縮小、價格一再創紀錄的合理性。由于隔離措施以及居民擔憂，現在配套的水療中心、休息室和健身房正在積塵。
“疫情過后，一切都變了，”紐約多處公寓的開發商Extell生活方式總監雷貝卡·帕克(Rebeca Park)說。該公司開發的曼哈頓廣場一號(One Manhattan Square)曾以超過近萬平米的配套設施吸引了眾多買家。Extell已經開始使用一款預約應用程序，對私人保齡球館、籃球場和壁球場等健身場所的預約時間進行管理。
幾位物業經理表示，他們已經通過類似應用程序來管理公寓的公共空間，但持續的保持社交距離措施可能意味著開發商和居民在后疫情時代的偏好轉變。
一個可能的受益者是使用鑰匙卡或智能手機來開門的非接觸式技術。無接觸式門業公司Latch創始人兼首席執行官盧克·舍恩費爾德(Luke Schoenfelder)說，公司去年第三季度的銷售額同比增長了50%。
“我們已經超出了預期，”他表示去年公司的銷售額超過1億美元。Latch還與谷歌旗下的Nest部門建立合作關系，允許居民或房東使用相同的應用程序遠程調節溫度或打開門。
位于曼哈頓東區的高端租賃公寓美國銅業大廈于2017年建成。管理該建筑的FirstService Residential高級副總裁Marc Kotler表示，無鑰匙出入公寓、自動召喚電梯等功能可能會變得更加常見。
疫情也強化了這樣一種觀念，即有些服務不應被視為便利設施，而應被視為必不可少的公用事業。非營利性住房政策和倡導組織紐約住房會議(New York Housing Conference)執行董事雷切爾·費(Rachel Fee)要求市政府為新的保障性住房項目和公共住房翻修提供Wi-Fi服務。
“回想一下去年春天，那些所有需要獲得失業救濟以及需要遠程學習的人，”她說。
應用程序和數據
大型開發和管理公司RXR Realty開發了RXO應用程序，其可以為居民提供物業服務和社區論壇，用于支付租金、請求維護、預訂設施，以及與物業管理人員進行溝通等。
在紐約長島格倫灣的豪華出租公寓Harbor Landing，RXO應用程序發揮了巨大作用。其可以監控進入公寓健身房的人數，并限制未預訂的人進入。
該行業還有更多的實際應用。該公司首席執行官Scott Rechler說，基于幾十個標準——你多久停車一次，多久查收一次郵件，多久接待一次客人——它可以幫助預測住戶是否會續簽租約，到目前為止準確率高達80%。該項目仍在開發中，但正在三棟出租大樓中進行測試，計劃未來在更大范圍內推廣。
該公司還計劃于本月啟動另一個名為“計算機視覺”(computer vision)的項目，它將使用新技術來確定出入公寓的人是否戴著口罩，并是否在公共區域保持社交距離，以幫助提醒物業管理人員注意不合規行為。目前該公司正在旗下的商業地產中對這種技術進行測試。
一些人擔心，類似的技術可能會超越隱私界限。去年，包括伊維特·克拉克(Yvette Clarke)在內的三名國會女議員提議立法禁止在公共住房中使用面部和生物識別技術。
“我全力支持創新技術，但我們必須努力確保其背后有適當的研究和測試，”克拉克在一份聲明中說?！拔覀冃枰浅Ｗ⒁饽切┭芯坎蛔愕募夹g，它們可能對弱勢群體有害?！保希?/p>
