無論你是藍領、白領還是金領，只要在異鄉打拼，就避免不了租房這個事情。由于現實生活中，大家普遍認為房屋的承租較之房屋的買賣在操作上更簡單，程序更簡化，導致承租人在承租房屋時會忽視出租方對涉及房屋的權屬問題，導致很多時候租賃雙方以簽訂合同時，房屋產權并未過戶為由，主張合同無效。今天我們來聊聊，房屋產權沒有過戶，這是否會成為租房合同無效的理由?
 

首先，根據《合同法》第212條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，從該法律規定可以看出，強調的是轉移租賃物的使用和收益，并不要求出租人必須是租賃物所有權人或已取得產權證。

其次，《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的;(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;(三)違反規定改變房屋使用性質的;(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。”

物的所有權和使用權是可以分離的，這才致充分發揮物的社會效用。所有權是使用權的根源和基石，但使用權可以游離于所有權，而相對獨立地存在和發揮作用。租賃就是此之典型。租賃合同轉讓的是使用權，既可轉讓原始使用權(即物主的自然使用權)，也可轉讓繼受使用權(即從物主合法取得的使用權)，但繼受使用權的轉讓一般須取得物主的同意(明示和默示勻可)。

從此可知，有權出租房屋的人不一定是房屋的所有人(房東)。但是，出租人須擔保其使用權無瑕疵，尤其是擁有使用權的處分權。否則，真正的使用權人尤其是原始使用權人提出異議時，有可能導致租賃合同無效。
 

那么如果租賃合同解除時，租賃物上的添附物或其殘值如何處理?

答：《合同法》第二百二十三條第二款規定：“承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”因此，租賃合同解除時，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：
 

一、未經出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應當自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補償。因為在這種情況下，如果要求出租人給予補償，對出租人而言，該補償將構成強制得利的補償。而依照不當得利的規則，強制得是不應補償的。

二、經過出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經成為添附方的損失。對于這種損失，原則上按照過錯承擔賠償責任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，可由出租方酌情給予補償

最后在簽訂合同時，一定要把相關的事項盡可能要以簽訂的合同為準，要落實到書面內容，口頭承諾的內容應視為無效。

關鍵詞： 租房合同