7 月 24 日消息，世邦魏理仕研究公司 (CBRE Research) 公布最新數據顯示，第二季度硅谷寫字樓空置率從上季度的 23.8% 升至 24.2%。由于谷歌等大型科技公司繼續施行更靈活的遠程辦公模式，那些以這些巨頭員工為主要客戶的周邊小企業更難掙扎求存。

得益于政府撥付的補貼，馬歇爾?勒克(Marshall Luck)位于舊金山市中心的脊椎按摩診所在新冠肺炎疫情中幸存了下來。但在疫情肆虐全市兩年多后，勒克的診所業務僅恢復到疫情前 70% 的水平。與其他小企業一樣，勒克始終在等待舊金山恢復昔日的繁榮。

勒克的主要服務對象是谷歌和 Salesforce 等大型雇主的技術人員，然而吸引和留住客戶卻越來越難，因為這些公司施行靈活的復崗政策，繼續允許大量員工遠程辦公。

當美國各地的大城市都在努力從疫情中恢復時，舊金山卻走向了相反的方向：科技公司正退掉租約，居民紛紛前往生活成本更低的地方。舊金山市長蘭登?布賴德(London Breed)的辦公室估計，舊金山三分之一的勞動力現在都搬到了更偏遠的地方或郊區，這導致該市去年稅收下降了 4 億美元。

如今，市中心終于展現出一些生機。這里的人流更多了，關門的商店更少了，許多關閉的餐館和咖啡館已經被新的租戶取代。但是，曾經生機勃勃的大片商業區仍然處于“休眠狀態”，像勒克這樣的小商家仍對未來感到迷茫，希望科技巨頭的員工們最終能回來。

勒克表示：“我們的大多數顧客都是規模較大的企業員工，隨著他們的回歸，這將有助于我們維持運營和穩定。這就是我們在某種程度上所堅持的信念，相信市場能夠復蘇。”

然而，這些小企業的處境短期內仍無法好轉，畢竟新冠肺炎疫情還沒有結束。隨著 Omicron BA.4 和 BA.5 變種的出現，截至本周，美國平均每天報告的確診病例依然為 12.6 萬例，是 4 月底的兩倍多。

以往多數乘坐公共交通工具的灣區通勤者仍然更喜歡呆在家里。舊金山灣區捷運系統(BART)的日均客運量從 2019 年的 40 多萬人次暴跌至去年的不到 8 萬人次。BART 網站上的數據顯示，截至今年 5 月，這個數字已升至每工作日近 13.6 萬人次。

勒克說：“我們仍然在辦公室里戴著口罩，所以從心理上說，疫情依然是我們需要面對的現實挑戰。”

交通數據也反映了房地產領域的情況。世邦魏理仕研究公司的數據顯示，第二季度舊金山的寫字樓空置率升至 24.2%。其他主要城市也處于歷史高位，不過仍低于舊金山。曼哈頓在第二季度創下了 15.2% 的歷史新高，亞特蘭大市中心達到 22.8%，芝加哥為 21.2%，洛杉磯為 21.8%，西雅圖為 20.3%。

高緯物業(Cushman and Wakefield)西北研究團隊的地區主管羅伯特?薩蒙斯(Robert Sammons)說：“我們的恢復速度比紐約慢，比芝加哥慢，這確實與我們對科技行業的嚴重依賴有關。”布賴德市長最近接受采訪時承認：“大多數員工回到辦公室后都想繼續在家工作，而很多雇主都選擇采用更靈活的辦公方式。”

舊金山最大的雇主 Salesforce 上周表示，將再次削減其在該市的辦公空間，包括出售 Salesforce 大樓主樓對面一棟 43 層建筑的 40%。Coinbase 去年關閉了舊金山辦事處，Lyft 將其員工重返辦公室的時間推遲到 2023 年。

即便是在要求員工重返辦公室方面態度最堅決的公司之一谷歌，也已經選擇妥協。員工們以公司去年利潤再創新紀錄為由，拒絕了這些要求。谷歌領導層表示，他們已經批準了 85% 的員工請求，允許他們搬到距離辦公室更遠的地方或永久遠程辦公。

轉租市場競爭激烈

市場專家說，租期較長的科技公司感受到了痛苦，因為舊金山商業地產的平均價格已跌至疫情前的 30% 至 40%。全球物流公司 Flexport 曾在市中心建立辦公區，那里最多時可容納 500 名員工，但兩年多來始終找不到租戶。

Flexport 全球房地產主管比爾?漢森(Bill Hansen)在接受采訪時表示：“在疫情期間，我們一直通過世邦魏理仕將我們的辦公室掛牌轉租。但由于空置辦公場所不斷增加，轉租市場競爭激烈，我們一直未能達成交易。”

Flexout 創始人兼即將離任的首席執行官瑞安?彼得森(Ryan Petersen)此前曾說，該公司找不到合適的租戶。他解釋稱：“這個辦公室太棒了，我們剛剛以高額租金簽約。然而在疫情期間，整個轉租市場都處于疲軟狀態。”

在 Twilio 所在的市中心 Rincon Center，美食街幾乎全部被拆除，只剩下幾個長期租戶。街對面的 One Market Plaza，地中海餐廳 Cafe Elena 是唯一開門的店鋪。其他五家依然處于關閉狀態，而且 2020 年 3 月以來始終如此。One Market 是 Autodesk 的所在地，谷歌辦公室也在這里。

世邦魏理仕研究公司的技術洞察中心負責人科林?亞蘇科齊 (Colin Yasukochi) 表示：“每個人都在蒙受損失，只是損失多少的問題。”

舊金山當前房地產市場還有另一個值得注意的方面，那就是高端辦公空間的價格正在創造新紀錄。去年，Salesforce 將其東塔的空間掛牌，被 Yelp 和絲芙蘭轉租。盡管交易條款沒有披露，但房地產專家說，這是一筆昂貴的交易。今年 5 月，Sobrato 斥資 7100 萬美元在舊金山南市場社區購買了一棟建筑，創下了每平方英尺超過 1700 美元(約合 1.8 萬美元 / 平米)的紀錄。

高緯物業的薩蒙斯表示，雇主們知道，他們將不得不提供更多激勵措施，鼓勵員工重返辦公室。他們現在正在進行交易，準備迎接未來。薩蒙斯說：“我們看到了多次規模非常大的交易，大型科技公司正在利用這個市場，并意識到他們更愿意回到辦公室做兼職工作，未來也會需要這種工作。他們是那種有資金準備做這類事情的公司。”

等待和復蘇的希望

富國銀行和其他機構分析師預計，舊金山市中心地區的房地產市場將在 2024 年和 2025 年出現全面復蘇，但不能保證舊金山以及東灣和硅谷周邊城市會完全反彈。房價仍然接近全美最高水平，現在利率正在飆升，這使得百萬美元以上的抵押貸款變得更加昂貴。

富國銀行分析師在本月題為《舊金山經濟的未來》的報告中寫道：“由于該地區的保障性住房危機尚未找到解決方案，當地公司將很難說服畢業生留在那里。掀起重振科技行業的淘金熱，并說服其他地方的人搬到舊金山灣區，這將是個更大的挑戰。不過，盡管許多公司已經擴張甚至搬遷到硅谷之外，但舊金山灣區仍然擁有世界上最完整的科技生態系統。”

舊金山市長布賴德最近提出了 2022-2023 財年 140 億美元的年度預算，他承認職場已經發生了變化，但她希望利用舊金山的文化和旅游業來幫助復興。布賴德在接受采訪時表示：“演唱會、會議以及人們想去某個大城市要做的許多事情，都是我們必須關注的。而在辦公室工作只會是一種適應變化的調整。”

隨著房地產合同在明年左右到期，市場將面臨額外的潛在動蕩。專家說，房東可能會被迫為租戶提供更好的條件，而這些租戶正在考慮離開，或者至少是縮小規模。

有些小企業已經與房東達成了收入分享協議，以減少前期成本并分散風險。薩蒙斯說，有些人正在討論與其他租戶分享空間，這是“以前從未做過的”，并稱這在某種程度上是個“全新的世界”。

在勒克的診所里，生意并不是很好。他不得不裁員，并依賴貸款。但勒克說，他以前見過這種情況，預計歷史將會重演。勒克稱：“我經歷過互聯網泡沫和房地產泡沫破裂。衰退會發生，但最終也會復蘇。我的希望是，在四到五年內，這里可以出現更加多樣化的企業群體。”

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