進(jìn)入年底，一二線城市土地市場(chǎng)普遍進(jìn)入密集供應(yīng)及成交時(shí)段。
2018年最后一個(gè)月，廣州將啟動(dòng)密集拍地模式。根據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，廣州12月至少將出讓23宗商住地塊，總起拍價(jià)超542億元，接近前11個(gè)土地出讓收入總和。
11月份以來(lái)，包括廣州、北京、成都、武漢、南京等城市也陸續(xù)有地塊密集推出或成功出讓。 例如11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。最終，除一宗流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓?zhuān)瑒?chuàng)下單日成交地塊數(shù)量新紀(jì)錄，一日內(nèi)獲得土地出讓金合計(jì)316.46億元。
11月23日，南京發(fā)布今年第五批土地出讓預(yù)公告，包含7宗土地總出讓面積47.6萬(wàn)平方米。11月9日，南京第四批預(yù)公告信息顯示，其曾經(jīng)一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬(wàn)平方米。
不過(guò)，在一二線城市土地迎來(lái)供應(yīng)高峰的同時(shí)，土地價(jià)格仍繼續(xù)走低，土地流拍率創(chuàng)下新高。即使成交的住宅土地，基本也以底價(jià)成交為主。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止11月29日，一二線城市合計(jì)住宅土地年內(nèi)流標(biāo)高達(dá)282宗，是最近6年來(lái)最高記錄，同比上漲143%。年內(nèi)三四線城市流標(biāo)住宅土地944宗，2017年同期是766宗，2018年三四線住宅土地流標(biāo)上漲了23%。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，雖然流標(biāo)的原因非常多，但最主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的各種調(diào)控政策使得開(kāi)發(fā)商回款壓力越來(lái)越大。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企中，最近3個(gè)月即9-11月，拿地金額合計(jì)分別只有767億、720億、394億。數(shù)據(jù)顯示龍頭房企拿地?cái)?shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月低于千億，這也是最近4年來(lái)首次出現(xiàn)。
廣州一家大型開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，因?yàn)橘Y金鏈緊張，現(xiàn)在民營(yíng)開(kāi)發(fā)商拿地都很少了。尤其是在2016年和2017年拿了高價(jià)地的一些民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在正處于痛苦的“割肉”階段。
近日，福建廈門(mén)精裝樓盤(pán)翔安金茂悅推出特價(jià)房源，原計(jì)劃以超過(guò)40000元/平方米的價(jià)格出售，如今卻以28000元特價(jià)銷(xiāo)售，且全部精裝修。而2017年9月29日，金茂以成交樓面價(jià)29450.7元/平取得。單價(jià)2.8萬(wàn)/平這一價(jià)格比樓面價(jià)還便宜了1451元/平。換句話說(shuō)，該樓盤(pán)每賣(mài)出一平方，虧損可能超過(guò)1萬(wàn)元。
位于廈門(mén)翔安洪鐘大道與翔安西路交界處西北側(cè)的融創(chuàng)東南府也正虧本出售。目前融創(chuàng)東南府推出的帶裝修高層，在售均價(jià)在3萬(wàn)元/平左右。而該項(xiàng)目地塊曾是2016年的地王。當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為37512.2元/平，溢價(jià)率為142.59%。
在杭州，根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，金輝星奕云著項(xiàng)目日前爆出的均價(jià)不到2萬(wàn)，考慮到地價(jià)1.47萬(wàn)/㎡，基本屬于虧本在賣(mài)。
張大偉預(yù)計(jì)，從趨勢(shì)看，樓市調(diào)整才剛剛開(kāi)始，如果政策不變，后續(xù)虧損項(xiàng)目可能會(huì)更多。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)更關(guān)鍵的時(shí)代到來(lái)了。
量入為出，在“割肉”換取現(xiàn)金流的同時(shí)，少拿地成為當(dāng)前不少民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的方向。反映在土地市場(chǎng)上，土地市場(chǎng)冷清，流拍、底價(jià)成交十分普遍。
不過(guò)，也有實(shí)力雄厚的企業(yè)趁著土地市場(chǎng)低谷逆勢(shì)抄底。例如資金充裕、杠桿較低的萬(wàn)科就加快了收并購(gòu)步伐，趁機(jī)收購(gòu)了同行如華夏幸福、海航、嘉凱城旗下多個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)。
在11月26日北京市成功出讓的12宗地塊中，拿地的企業(yè)大多是央企、國(guó)企或其與民營(yíng)房企的聯(lián)合體。其中，成交數(shù)額最大的兩塊地分別被中鐵置業(yè)與中鐵諾德獲得。
關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng)
